השקעה בנדל"ן מניב באזורי ביקוש בעיר ליברפול וסביבותיה.
תשואה שנתית סולידית בשיעור של כ-8% על ההשקעה.
ליווי הרכישה על ידי משרד עורכי דין אנגלי אמין ומנוסה עם 30 שנות וותק ומוניטין בתחום הנדל"ן.
ניהול ההשקעה באמצעות חברה אנגלית מקומית לניהול נכסים.
הצטרפו למאות משקיעים שכבר נהנים מהכנסה חודשית נוספת!
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!
מי אנחנו
ההשקעה שלכם , המומחיות שלנו!
מאיר אסייג:מנכ"ל ובעלים
מאיר אסייג מנכ"ל ובעלים של "מגה השקעות נדל"ן באנגליה" בן 40 נשוי ואב לשניים, בוגר.B.A בחשבונאות וכלכלה. את דרכו המקצועית בהשקעות נדל"ן בחו"ל החל בשנת 2005 בארה"ב. עם חזרתו לארץ ב-2010 המשיך לעסוק בתחום איתור הזדמנויות השקעה עבורו ועבור משקיעים ישראלים בהשקעות מניבות בחו"ל. לאחר צבירת ידע וניסיון של למעלה מעשור, חבר לאחת מחברות המובילות בתחום השקעות וניהול נכסים עבור משקיעים באנגליה והקים את 'מגה השקעות נדל"ן באנגליה', משרד בוטיק העוסק בליווי משקיעים ברכישת השקעות בנדל"ן מניב למגורים בצפון מערב אנגליה. בעשור האחרון עוסק בתחום השקעות מניבות בנדל"ן למגורים, משקיע בנדל"ן מניב בערי צפון מערב אנגליה ומלווה משקיעים פרטיים באיתור הזדמנויות השקעה בנכסים מניבים בערי צפון מערב אנגליה וסביבותיה.
מגה השקעות נדל"ן (בצפון מערב) אנגליה:מי אנחנו בקצרה
משרד בוטיק העוסק בייעוץ,ליווי ושיווק נכסים מניבים להשקעה בצפון מערב אנגליה. אנחנו מאמינים בהשקעות נדל"ן סולידיות עם צפי לתשואה שנתית משוערת בשיעור של כ-8% על ההון המושקע בנכס מניב בשיטת "HANDS OFF INVESMENT". משרדנו עובד בשיתוף פעולה בלעדי עם חברת YAKEL המובילה בתחום יזמות נדל"ן וניהול נכסים בעל וותק של 20 שנה בצפון מערב אנגליה בייחוד בעיר ליברפול וסביבותיה. הנכסים נבחרים בקפידה כך שרק ההצעות האטרקטיביות ביותר מוצעות לרכישה. כיום באמצעותנו פתוחה בפני משקיעים אלטרנטיבה להשקיע את כספם באפיק נדל"ני איכותי וליהנות מהכנסה חודשית סולידית. אנו מאמינים באפיקי השקעה בנדל"ן מניב שאינם דורשים מהמשקיעים להקצות סכומי עתק לטובת השקעה ועדיין לקבל תשואה מכובדת. באמצעותנו כל אחד ואחת יכולים להשקיע בנדל"ן מניב באנגליה תוך קבלת ליווי מקצועי ואדיב. צרו קשר נשמח להיפגש!
מודל ההשקעה שלנו
אנו מציעים למשקיעים שמעוניינים להגדיל או לגוון את תיק השקעות שלהם או למשקיעים שמעוניינים לבחון השקעות בנדל"ן מניב בעיר ליברפול וסביבותיה, מתוך כוונה להגדיל את ההכנסה החודשית שלהם בצורה פסיבית חודש בחודשו.
אסטרטגית "BUY & HOLD" כלומר לרכוש ולהחזיק את הנכס לטווח ארוך. ההשקעה מבוססת על הכנסות שוטפות מדמי שכירות חודשיים המתקבלים מהשכרת הנכס.
אנו מציעים הזדמנות ייחודית למשקיעים לרכוש נכס מניב למגורים בעיר ליברפול וסביבותיה ולנהל אותו בשיטת "HANDS OFF" (ללא התעסקות מתמדת בנכס) באמצעות חברה מקצועית לניהול נכסים. אנו מתמחים בשיווק נדל"ן מניב בגישת "BUY TO LET", לרכוש נכס על מנת להשכירו וליהנות מהכנסה פסיבית.
נלווה את המשקיע לאורך תהליך הרכישה החל מהתאמת ההשקעה לצורכי המשקיע, איתור ההשקעה, התקשרות בחוזה רכישה עם המוכר, היכרות עם עורך הדין, התקשרות עם חברת ניהול הנכסים המתמחה בניהול נכסים מניבים למשקיעים המתגוררים מעבר לים. בסופו של תהליך דמי השכירות החודשיים ייגבו ויועברו ישירות, באמצעות חברת הניהול, לחשבון הבנק של המשקיע.
הנכסים המוצעים לרכישה עוברים בדיקות נאותות אודות מצבם המשפטי בעזרת עורך דין המייצג את הרוכש לפני חתימה על חוזה רכישה. הבדיקות נעשות על ידי עורך דין מקומי הבקיא בתחום דיני הנדל"ן בצפון מערב אנגליה.
הנכסים המוצעים לרכישה הם בעלי המאפיינים הבאים:
- הנכסים באזורי מפתח מרכזיים בעיקר בעיר Liverpool ואזורים נוספים בצפון מערב אנגליה.
- אזורים בעלי ביקוש גבוה להשכרה מצד האוכלוסייה המקומית ואזורים מתפתחים.
- תשואה סולידית שנתית מדמי שכירות חודשיים בשיעור של כ-8% על ההון המושקע.
- אזורים מרכזיים הסמוכים למרכזי תעסוקה, אוניברסיטאות וצירי תנועה.
- נכסים משופצים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה.
- One Stop Shop - כל מעטפת שירותי ליווי העסקה הרכישה , החל מייעוץ ראשוני, איתור הנכס המיועד לרכישה, בדיקתו המשפטית של הנכס באמצעות עורך דין מטעם הרוכש (למוכר יש עורך דין משלו), חתימה על חוזה רכישה, שיפוץ איכותי לנכס הנרכש, ריהוט ואבזור הנכס ,התקשרות עם חברת ניהול נכסים (מקומית אנגלית) בעלת ניסיון מוכח בניהול נכסים למשקיעים מעבר לים.
- הקפדה על שקיפות הוגנות וזמינות מלאה מול המשקיע לאורך תהליך הרכישה וגם לאחריה.
- אנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק ובלעדי עם חברת YAKEL, חברה יזמית מקומית מובילה בתחומה בצפון מערב אנגליה.
- לאחר שיפוצו של הנכס ואבזורו יעבור הנכס לטיפולה של חברת ניהול מקצועית (חברת בת בבעלותה של Yakel) הממוקמת בעיר ליברפול. חברת הניהול תנהל את הנכס באופן שוטף עבור המשקיע.
- לחברה Track Record מוכח ביזום נדל"ן וניהול נכסים למשקיעים מעבר לים.
- יחד אנו מזהים הזדמנויות השקעה בנדל"ן מניב באזור צפון מערב אנגליה ומנגישים אותם בצורה יעילה וכלכלית למשקיעים שייהנו מהכנסה חודשית סולידית.
- לקישור אתר חברת Yakel לחץ כאן
מחיר הנכסים המוצעים כוללים:
- ליווי משפטי לרוכש על ידי עורך דין אנגלי מקומי מומחה בנדל"ן באזור בו ממקומם הנכס הנרכש.
- רישום בעלות מלאה, Absolute Title, על שם הרוכש בלשכת הרישום באנגליה (בטאבו) הבריטי.
- עלויות שיפוץ הנכס הנרכש והשבחתו (כולל עלות האגרות).
- פיקוח איכותי על טיב עבודות השיפוץ בנכס באמצעות חברות Building Control (הנפקת טפסי אישור גז, חשמל, רמת אנרגיה).
- אחריות על עבודות השיפוץ שבוצעו בנכס הנרכש על ידי חברת הניהול.
- ריהוט ואבזור הנכס בנכסי מגורים להשכרה.
- מציאת דיירים, בדיקת הדיירים, גביית ביטחונות מהדיירים,השכרת הנכס על ידי הסכם שכירות באמצעות חברת הניהול.
- ניהול הנכס בשנה הראשונה ללא עלות דמי ניהול (כהטבה לרוכשים).
- גביית והעברת דמי השכירות החודשיים באמצעות חברת הניהול ישירות לחשבון הבנק של המשקיע.
- המחיר אינו כולל עמלת ליווי העסקה.
צרו קשר, נשמח לשתף אתכם בהזדמנויות השקעה מניבות באנגליה!
רשימת נכסים
הזדמנות השקעה סולידית בנכס צמוד קרקע מניב תשואה!
הזדמנות השקעה בנכס צמוד קרקע המניב תשואה של כ- 7% אזור מעולה! סוג בעלות: Freehold
קרא עוד
הזדמנות השקעה סולידית בדירות מניבות בעיר ליברפול- מעל 9% תשואה!
השקעה בדירות 2 ו- 3 חדרים (Apartments) מניבות - החל מ- 65,000 פאונד! מעל 9% תשואה! סה"כ 6 דירות דירות. אזור מבוקש בקרב אוכלוסיית הסטודנטים! (לא מגורי סטודנטים)
קרא עוד
השקעה סולידית בבית חד משפחתי משופץ! חדש ברשימה!
השקעה בבית קוטג' דו קומתי פינתי. מיקום: בין הערים מנצ'סטר לליברפול. תשואה שנתית בשנה 1 : 7.65% מחיר: 102,000 ליש"ט. נכס משופץ! סוג בעלות: Freehold.
קרא עוד
הזדמנות השקעה פנטסטית בנכס מניב למגורים - 9% תשואה! נכס חדש!
השקעה בדו משפחתי פינתי דו קומתי מחולק (עם תקן ואישורים) לשתי יחידות מניבות. שתי היחידות מושכרות ומכניסות 900 פאונד בחודש . הנכס ממקום בעיר ליברפול באזור L4. ההשקעה תנוהל על ידי חברה ניהול מקצועית הממוקמת בעיר ליברפול. סוג בעלות: Freehold.
קרא עוד
השקעה סולידית בנכסים מניבים - 4 דירות למגורים ב-BIRKENHEAD - בניין בוטיק.
4 דירות , שתי דירות של 2 חדרים 65,000 ליש"ט, שתי דירות 3 חדרים 75,000 ליש"ט, הדירות מושכרות וכבר מייצרות הכנסה! תשואה צפויה: לדירת 2 חדרים: 7.20%. סוג בעלות: Leasehold. מיקום: בעיר ליברפול וסביבותיה.
קרא עוד
השקעה סולידית בנכס מניב למגורים / חוזה שכירות מול ממשלת אנגליה SERCOׁ ל-5 שנים!
השקעה בנכס למגורים - מניב תשואה. חוזה שכירות מול מממשלת אנגליה ל-5 שנים + אופציה להארכת חוזה. (למען הסר ספק, אין הבטחת תשואה) מחיר: 79,000 ליש"ט תשואה שנתית: 8.35% ללא התעסקות עם הדייר (בפיקוח חברת הניהול) ללא התעסקות בתשלומים שוטפים כגון: חשמל ,גז , ארנונה , שיפוצים או תיקונים! סוג בעלות: Freehold. מיקום: בעיר ליברפול וסביבותיה.
קרא עוד
דירת מגורים להשקעה בעיר LIVERPOOL - L24
נכס פנטסטי להשקעה בשכונה קהילתית! כ-7 דקות נסיעה משדה התעופה ג'ון לנון. לנכס 3 חדרי שינה + סלון. נבנה ב- 2008. הנכס מייצר הכנסה של 6,900 ליש"ט בשנה. תשואה נטו: 6.82%. הנכס מנוהל ע"י חברת ניהול מקומית בעיר ליברפול. הנכס מאוכלס בשוכר טוב למעלה מ-5 ברציפות. רישום הנכס על של הרוכש בטאבו! רכישה באמצעות עורך דין. 87,000 ליש"ט.
קרא עוד
קומפלקס דירות מגורים להשקעה בעיר ליברפול L9 (סה"כ 7 דירות).
פרויקט בוטיק ,סה"כ: 7 דירות להשקעה דירות 3 , 4 , 5 חדרים (דירות דופלקס) תשואה שנתית: 7%-9% נטו. ניהול השקעה באמצעות חברת ניהול נכסים בריטית בעיר ליברפול. חכירה: Leasehold טווח מחירים: החל מ- 67,500 - 81,000 ליש"ט
קרא עוד
השקעה בקוטג' דו משפחתי פינתי בליברפול (2 נכסים)
מחיר מבוקש: 88,000 ליש"ט (405,000 ש"ח בקירוב בהתאם לשער הפאונד) תשואה שנתית צפויה: 7%-8%. אזור למגורים/סטודנטים במרכז מגורי מחייה הסטודנטיאלי בעיר ליברפול (smithdown Road). הנכס מתאים לסטודנטים/דיירים רגילים שסיימו את לימודיהם ומחפשים דירה עם שתי חדרים נפרדים, מקלחת ושירותים לכל אחד. מיקום הנכס מצוין יש תחבורה ציבורית מעולה שמגיעה עד למרכז העיר ליברפול ובחזרה. פארקים ירוקים בסביבת הנכס. סוג בעלות: Freehold. ניהול ההשקעה באמצעות חברת ניהול אנגלית בליברפול.
קרא עוד
השקעה בפרויקט דירות בעיר- LIVERPOOL L6 (סה"כ 6 דירות)
פרויקט דירות במיקום מעולה בעיר ליברפול. תשואה שנתית צפויה: 7%-8% (נטו) ניהול ההשקעה באמצעות חברת ניהול נכסים אנגלית. חכירה: Leasehold החל מ-63,000 ליש"ט (278,000 ש"ח בקירוב תלוי בשער הפאונד)
קרא עוד
קוטג' טורי דו קומתי בעיר ליברפול
קוטג' טורי דו קומתי ארבעה חדרים חצר אחורית דירה מרווחת סה"כ: 88 מ"ר מיקום מבוקש ליווי הרכישה באמצעות עורך דין ניהול ההשקעה באמצעות חברת ניהול מקומית (אנגלית) שיפוץ איכותי ואיבזור הנכס השכרת הנכס והעברת דמי השכירות ישירות לחשבון המשקיע תשואה צפויה שנתית נטו: 8% מחיר מבוקש: 80,000 ליש"ט (340,000 בקירוב לפי שער הפאונד) הכנסה חודשית מדמי שכירות: 550 ליש"ט סוג בעלות: Freehold.
קרא עוד
השקעה בצמוד קרקע בליברפול
השקעה בצמוד קרקע קוטג' טורי. מחיר: 72,000 ליש"ט (320,000 ש"ח בקירוב בהתאם לשער הליש"ט). תשואה שנתית צפויה: 7%-8% (נטו). חכירה: Freehold. ניהול ההשקעה באמצעות חברת ניהול נכסים.
קרא עוד
בית פרטי להשקעה (ליברפול)
תשואה שנתית צפויה: 7%-8% (נטו) ניהול ההשקעה באמצעות חברת ניהול מקומית. מחיר: 88,000 ליש"ט (388,000 ש"ח בקירוב תלוי בשער הפאונד) סוג בעלות: Freehold.
קרא עוד
הזדמנות עסקית להצטרף כשותף משקיע ברכישת קרקע למגורים למטרת בניית פרויקט דירות בעסקה מתחת למחיר השוק
השקעה בנדל"ן מיזמי בחו"ל דרך קבוצת משקעים (מיזם משותף). מגרש נרכש מתחת לשווי שוק - דוח משמאות מפורט. סוג השקעה: יזמית (לא מניבה). יזם: מקומי ומנוסה - שותף אסטרטגי שמשקיע בפרויקט. מיקום: אנגליה , מנצ'סטר חו"ל. משך הפרויקט: 16 חודשים. תשואה צפויה על ההשקעה: 45%. סוף הגיוס: 01/08/2021. השקעה מינימלית: 30,000 ליש"ט. השקעה מקסימלית למשקיע בודד: 100,000 ליש"ט.
קרא עוד
השקעה ב-Liverpool City Center L1 (סה"כ 22 דירות)
דירות בבניין בוטיק (בן 3 קומות) במרכז העיר Liverpool. תשואה שנתית צפויה: 7%-8% ניהול ההשקעה באמצעות חברת ניהול נכסים אנגלית. תנאי רכישה נוחים! החל מ: 75,737 ליש"ט (335,000 ש"ח בקירוב תלוי בשער לירה שטרלינג).
קרא עוד
בקרוב! הזדמנות השקעה ב-2 צמודי קרקע נפרדים! 8% תשואה!
2 נכסים צמודי קרקע נפרדים, כל אחד מהם במחיר 110,000 פאונד! הנכסים מייצרים תשואה בשיעור של כ- 8% על ההון המשוקע. את עסקת הרכישה ילווה משרד עורכי דין עם מוניטין של 30 שנות פעילות בתחום. הנכס יירשם על שם הרוכש בטאבו האנגלי. הנכסים ישופצו וירוהטו ולאחר מכן חברת הניהול תכניס דייר לכל אחד מהנכסים ותנהל את הנכס עבור המשקיעים. חברת הניהול תגבה את דמי השכירות ותעביר אותם לחשבון הבנק של המשקיע בארץ. לחברת הניהול ניסיון מוכח בניהול נכסים מניבים עבור משקיעים מעבר לים. סוג בעלות: Freehold. (פרטים נוספים יועלו בהמשך).
המספרים מספרים
מאמרים
אחת השאלות שתמיד נשאלת באופן קבוע ברכישת נכס היא האם עורך הדין יכול לייצג גם את הרוכש וגם את המוכר בעסקת לרכישת נדל"ן באנגליה.
קרא עוד
ברכישת נכס באנגליה, שני מסמכים החשובים ביותר שעורך עורך הדין של הרוכשים מכין עבור הרכישה, הם חוזה הרכישה ודו"ח שנקרא Report On Title / Report To Client . מה הדו"ח אומר עבור הרוכש? הדו"ח הוא מסמך אותו מכין עורך הדין של הרוכש עבור הרוכש לאחר שעורך הדין ביצע את כל הבירורים והבדיקות על הנכס. הדו"ח נמסר לידי הרוכש לפני חתימה על חוזה רכישת נכס להשקעה. הדו"ח מהווה כלי עזר בידי הרוכש לוודא שהוא אכן עושה עסקה נכונה מבחינה משפטית. כאשר הרוכש מקבל את הדו"ח, עליו לקרוא אותו בעיון רב ולדון בכל היבט שהוא אינו מבין בו עם עו"ד המייצג אותו בעסקת הרכישה.
קרא עוד
אימות מקור הכספים לצורך רכישת נכס להשקעה באנגליה
קרא עוד
כשאתם קונים קרקע חקלאית אתם רוכשים זכות לדירה ככה מספרים לכם- אבל אין כזה דבר זכות לדירה. החוק לא מכיר בזכות לדירה אלא על בעלות לדירה בלבד. יש זכויות אחרות כמו כמו זכות חכירה, זכות לשכור דירה, אבל זכות לדירה, מעין זכות לקבל דירה בעתיד, זה מונח שלא קיים. משווקים מוכרים לכם את זכות לדירה , משפטית אין כזה דבר , מוכרם לכם נתח בקרקע ותו לא. היזהרו!
קרא עוד
בשנים האחרונות אנחנו מופצצים מכל עבר בהצעות להשקיע בנדל"ן גם בארץ וגם בחו"ל. חשוב להבין שנדל"ן הוא תחום רחב מאוד וצורות ההשקעה בו הן שונות ומגוונות. יש סוגים שונים של נכסי נדל"ן וחשוב להבין אותם לעומק. נשאלת השאלה , מהם ההבדלים הבסיסיים בין סוגי נדל"ן להשקעה ואיך הם יכולים להשפיע על ההחלטה של המשקיע. החלוקה הבסיסית ביותר בעולם ההשקעות בנדל"ן: נדל"ן מניב לעומת נדל"ן יזמי.
קרא עוד
אנחנו במגה השקעות נדל"ן באנגליה, מאמינים בהשקעות בשוק פתוח ומערבי עם כלכלה חזקה ויציבה, השקעה בנכס מניב באנגליה היא השקעה העונה על כל הקריטריונים של השקעה נבונה.
קרא עוד
משקיעים ישראליים (ולא רק הם) מתעניינים בהשקעות מניבות בחו"ל. כבר למעלה מעשור ישנה עליה מתמדת בסכומי הכסף המושקעים ברכישת נדל"ן מעבר לים. מחירי הנדל"ן הלא שפויים וגזרות על משקיעי הדירות דחפו את המשקיעים לחפש השקעות במקומות אחרים בעולם.
קרא עוד
חברת SERCO עוסקת במתן שירותי מיקור חוץ שפועלת מטעם ממשלת אנגליה (ועוד כ-20 ממשלות אחרות העולם). החברה נותנת שירות ציבורי בתחומים רבים כגון: צדק והגירה , שירותי ביטחון, משפטים, בריאות , תחבורה ימית וחלל. בין לקוחות החברה משרדי ממשלה ,סוכנויות, רשויות מקומיות ושירותים לאזרח.
קרא עוד
דירה מרוהטת ולא מרוהטת: מה יותר מתאים להשכרה באנגליה?
קרא עוד
בעלות מסוג חכירה ב- Leasehold או בעלות מסוג החזקה חופשית- Freehold? ומה ההבדל בניהם?
קרא עודבמהלך השלוש השנים האחרונות שוק הנדל"ן באנגליה שורה בחוסר וודאות בשל הבריקזיט. למרות אותה חוסר וודאות צמיחת מחירי הדירות למגורים צפויה להישאר חיובית, גם אם הנתונים מראים על ביצוע היקף עסקאות נמוך. בטווח הארוך התחזית טובה יותר, מומחים בתחום חוזים עליית מחירים מתונה וזה מצביע על כך שזה בדיוק זמן מעולה להשקיע בנדל"ן באנגליה. אך יש לחפש הזדמנויות טובות ומותאמת אישית למשקיע.
קרא עוד
כמה מאות אלפי שקלים בודדים ויש לכם דירה נכס להשקעה בחו"ל במחיר של חניה בתל אביב, אז איפה הקאץ'?
קרא עודקישורים שימושיים
כיום בעידן האינטרנט ניתן ומומלץ מאוד לקבל מידע ראשוני וחשוב שיעזור למשקיע לנתח את העסקה.
ריכזנו מספר אתרים עיקריים באנגליה שבהם ניתן לקבל מידע על נכסים , עסקאות מכר בעבר של הנכס (היסטורית מכירה), לעומת כמה מבקשים על הנכס היום, מה מחיר השכירות של נכסים באזור בו מוצע הנכס ואפילו מידע על מצבם הסציו אקונומי של תושבים באזור של הנכס, לעומת אזורים סמוכים כדי לקבל אינדיקציה ומידע שיעזרו למשקיע לנתח את העסקה באופן מושכל.
על מנת לקבל מידע רלוונטי על נכס כלשהו כל מה שצריך הוא כתובת מלאה של הנכס.
להלן קישורים לאתרים רלוונטיים:
(כדי לעבור לאתר יש להקליק על הקישור)
- Rightmove - היסטוריית מחירים של הנכס וסביבתו / מחירי שכירויות
- Zoopla - היסטורית מחירים של נכס
- StreetCheck - ניתוח סביבתי מקיף / סציו אקונומי לסביבת הנכס לפי Postcode
- OnTheMarket -שווי נכסים , מחירי שכירויות
- Google Maps - לטייל וירטואלית בסביבת הנכס וברחובות, תמונה ממעוף ציפור על האזור, חישוב מרחקי נסיעה
- Stamp Duty Land Tax - הסבר על מס רכישה באנגליה למשקיעי חוץ
- Stamp Duty Land Tax - מחשבון מס רכישה (בולים)
לקישור אתר חברת Yakel לחץ כאן
שאלות ותשובות נפוצות
מה אנחנו מציעים ?
אנו עובדים בשיתוף פעולה בלעדי עם חברת Yakel באיתור הזדמנויות השקעה בנדל"ן מניב למגורים בצפון מערב אנגליה.
לקישור אתר חברת Yakel לחץ כאן
מהו נדל"ן מניב ?
השקעה יכולה להיות דירה, חנות, מחסן , מבנה מסחרי ואילו חנייה.
הרווח נעשה באמצעות השכרתו מהיום שבו הוא נרכש - שהיא בעצם התשואה מהכנסות תקופתיות (שכר דירה) כלומר לייצר תזרים מזומנים עבור המשקיע.
הרווח למשקיע בנדל"ן מניב מגיע משני מקורות דמי שכירות שוטפים -התזרים - ורווח עתידי בגין עליית ערך בעתיד ממכירתו ברווח.
לרוב התשואות יהיו סולידיות ועסקה זו נחשבת השקעה פשוטה וקלאסית בנדל"ן.
מהי השקעה בנדל"ן יזמי? האם היא משתלמת יותר מהשקעה מניבה ?
מתאימה למשקיע שמכוון לעשיית רווחי הון בזמן קצר יחסית.
למשל, כשמדובר ברכישת מגרש שמיועד לבנייה למגורים.
אחת ההזדמנויות להיות חשוף לפרויקט כזה וליהנות מהרווח הגלום בהשקעה כזו הוא רק להיכנס כשותף משקיע עם חברה יזמית בעלת יכולת מוכחת בפרויקטים דומים.
בחו"ל לרוב פוטנציאל התשואות השנתי בהשקעה בנדל"ן מיזמי יהיה דו ספרתי, לעומת השקעה בנדל"ן מניב בו הפוטנציאל השנתי יהיה חד ספרתי.
במה לבחור מיזמי או מניב?
תלוי בסוג המשקיע וסיכון שהוא מוכן לקחת ותשואה שהוא מכוון אליה. חשוב לכם המשקיעים שהסיכונים/הסיכויים יוצגו באופן ברור כשהם מובנים על כל השלכותיהם.
מומלץ מאוד לקרוא בהרחבה במאמרים בבלוג האתר בנושא
מהו היתרון העיקרי בהשקעות בנדל"ן מניב בחו"ל ?
על פי נתוני בנק ישראל, השקעות הנדל"ן הישירות של ישראלים בחו"ל עמד בשנת 2017 על 901 מיליון דולר זה לעומת 11 מיליון דולר בשנת 2007.
על פי אתר Bizportal בשנת 2019 השקעות ישראלים עמדו על 3 מליארד דולר! ועוד הזרוע נטויה.
אלו סוגי נכסים להשקעה קיימים בעיר ליברפול ? ובאילו נכסים מומלץ להשקיע ?
- מגורים (דירות ובתים)
- נכסים מסחריים (חנויות ומשרדים)
- דיור מוגן (בתי אבות)
- מגורי סטודנטים
- HMO (מגורים מרובה דיירים)
יש להבין שהמנטליות האנגלית שונה מהמנטליות הישראלית, למשל האנגלים נוהגים לשכור בתים ולא לרכוש לכן לרוב השקעות מומלצות יהיו של בתים ודירות פרטיות כיוון שסביר להניח שהם יושכרו למשפחות לטווח ארוך עם שוכרים איכותיים אחרים.
אנו מאמינים בהשקעה עם סיכוני שוק נמוכים עד כמה שניתן ברכישתה, באחזקתה ובמכירתה בעת מימושה בעתיד, במילים אחרות, בהשקעה סולידית המניבה תשואה שמרנית.
לאחר סקירה של שוק הנדל"ן להשקעה והשוואתם אנו ממליצים להתמקד בנכסים מניבים למגורים.
נכסים אלו מניבים תשואה ממוצעת של כ-8% על ההון המושקע.
כיצד מתחילים בתהליך הרכישה ?
אחרי שיחה טלפונית קצרה אנו נתאם פגישה (או ב- ZOOMׁׂ) ׂבה נתאם את הציפיות מההשקעה והסבר קצר לגבי הליך הרכישה.
לאחר פגישת הייעוץ והתאמה לגבי סוג ההשקעה.
הרוכש יתבקש להעביר צילומי דרכון, טפסי חשבונות חשמל וארנונה על שמו (לשם זיהוי הרוכש) ותדפיסי בנק מוכחים שיש לו יכולת כלכלית לרכוש את הנכס המוצע.
למען הסר ספק, רק לאחר מציאת נכס ובכדי להבטיח את הנכס לרוכש,
המסמכים יועברו לעורך הדין המייצג את הרוכש להמשך תהליך.
רק לאחר פתיחת תיק לקוח על ידי עורך דין באנגליה המייצג את הרוכש ניתן יהיה להעביר את הכספים שיועברו לחשבון נאמנות שיוקם לצורך הרכישה על שמו של הרוכש לצורך הרכישה.
מהי התשואה המשוערת השנתית הצפויה על ההשקעה בנדל"ן מניב דרכנו ? וכיצד היא מחושבת?
התשואה השנתית הצפויה משכר דירה חודשי המקסימלית היא בשיעור של כ- 8% על ההשקעה. תשואה זו נחשבת שמרנית ביחס לנכסי מגורים להשקעה בעיר ליברפול וסביבותיה.
חישוב התשואה נעשה על פני שנה ובהנחה שהנכס מושכר 12 חודשים מלאים.
דוגמה להמחשה:
| מחיר רכישה | 345,000 ש"ח | 72,000 ליש"ט (בקירוב 4.71 ש"ח) |
| דמי שכירות חודשית | 2,400 ש"ח | דמי שכירות חודשיים |
| שכירות בשנה | 28,800 ש"ח | סה"כ הכנסה ברוטו משכירות |
| תשואה ברוטו | 8.34% | % תשואה לפני הורדות |
| ביטוח | 670 ש"ח | ביטוח מבנה |
| תשואה נטו שנה ראשונה | 8.14% | תשואה נטו על ההשקעה |
| דמי ניהול שנתיים | 8.00% | מסך ההכנסות ברוטו |
| דמי ניהול (ליש"ט) | 480 ליש"ט (2,290 ש"ח) | סכום דמי הניהול השנתיים |
| הכנסה נטו שנה שנייה | 26,510 ש"ח | סה"כ הכנסה נטו משכירות |
| תשואה נטו שנה שנייה | 7.68% | תשואה נטו על ההשקעה |
חברת ניהול מכירה את שוק השכירויות, על סמך ניסיונן במציאת שוכרים וגביית דמי שכירות חודשיים.
על סמך דמי השכירות החודשיים מחושבות התשואות הצפויות להתקבל על ההשקעה בשנה, שמהן נגזר מחיר הנכס.
ההכנסה השנתית לחלק במחיר הנכס = לתשואה השנתית הצפויה
חישוב: שנה ראשונה 8.15% = 28,130/345,000
חישוב: שנה שנייה 7.68% = 26,510/345,000
האם ניתן להבטיח תשואה משכירות ?
לא ניתן בשום מקרה להבטיח תשואה.
לא ניתן להתחייב לתשואה כיוון שהתוצאה (התשואה) היא מדד משתנה ותלויה במספר גורמים שלא ניתן להתחייב לגביהם או לצפותם.
מומלץ להיזהר מהבטחות לתשואה מכל סוג.
כמו כן, מומלץ להיזהר מכל מיני עסקאות "מוטציות" בנדל"ן "שהתחפשו" להשקעות בנדל"ן על כל סוגיה.
מומלץ מאוד לקרוא בהרחבה מאמרים בבלוג האתר בנושא
כיצד מעריכים את שווי הנכס באנגליה ?
- ניתוח שוק השוואתי.
- מחיר נכסים בעלי מאפיינים דומים שנמכרו באותו אזור.
- מצב שוק הנדל"ן באותה מדינה או אזור.
- היצע וביקוש באזור המכירה.
- כמו כן ניתן להיעזר ברשת האינטרנט ולקבל אינפורמציה על סביבת המגורים והביקוש לאזור.
מחיר הרכישה של הנכס הוא נגזרת מהשכירות החודשית שיתקבלו מהדייר ויועברו לבעל הנכס מרגע רכישתו.
תחת הנחה שנכס משופץ ומאובזר - מניב תשואה שנתית הנעה בין 7%-8% מערך הנכס, תשואה מקובלת בשוק השכירויות בנדל"ן למגורים בעיר ליברפול.
דוגמה להמחשה:
נכס שניתן להשכירו ב-600 ליש"ט בחודש, ולכן בשנה -12 חודשים מלאים - יכניס לבעליו 7,200 ליש"ט.
נכס כזה יוצע לרכישה ב-90,000 ליש"ט (הכנסה בגובה 7,200 ליש"ט שווה ל-8% מערך הנכס).
ׂ
האם למשקיע יש עו"ד מייצג משלו ?
עורך דין מקומי עם רישיון אנגלי המתמחה בנדל"ן.
עורך דין מתמנה על ידי המשקיע באמצעות ייפוי כוח עליו הוא חותם לייצג אותו ברכישה מול עורך דין שמייצג את המוכרים על מנת למנוע ניגוד עניינים Conflict of interest.
לכל מדינה יש את הדין הפנימי שלה, לכן רצוי להשתמש בשירותיו של עורך דין מקומי, הבקיא בשפה המשפטית המקומית והדין הרלוונטי.
חשוב שעו"ד יהיה חבר באיגוד ה-SRA הבריטי גוף רגולטורי בדומה ללשכת עורכי הדין בישראל, המפקח על תקינות פעילותם עורכי הדין באנגליה.
יש לציין שבאנגליה החוק אינו אוסר במפורש על עורך דין לייצג את שני הצדדים, אולם אנו ממליצים שכל צד ישתמש בעורך דין משלו.
מהם שלבי הרכישה מול עורך הדין מטעם הרוכש ?
- זיהוי הרוכש.
- זיהוי מקורות המימון לרכישת הנכס.
- פתיחת 'תיק לקוח' על ידי עורך הדין המייצג את הרוכש.
- הסכמת המשקיע לייצוגו על ידי עורך הדין מול עורך דינו של המוכר.
- העברת מקדמה לרוב 10% לחשבון לקוח המנוהל על ידי עורך דין.
- בדיקת המסמכים ועסקה על ידי עורך הדין.
- הפקת דוח Report To Client - לרוכש.
- העברת חוזה הרכישה לרוכש (למייל ולדואר).
- חתימת הרוכש על החוזה מקורי ושליחתו בדואר חזרה לאנגליה.
- העברת יתרת התשלום לפי הסכם.
- אישור מעו"ד שיתרת הכספים עברו בהצלחה.
- קביעת יום שבו תתבצע התחלת השלמת העסקה Confirm- Completion.
- חתימה על החוזה הרכישה מול עורך הדין של המוכר באמצעות ייפוי כוח הליך המחייב את הרוכש והמוכר מבחינה משפטית שנקרא 'Exchange Contracts' מחויבים לסיים את המכירה/רכישה במועד שסוכם.
- השלמת העסקה היא שלב האחרון בעסקת הרכישה, כאשר עורך הדין של המוכר מקבל את מלוא כספי התמורה ואילו הבעלות מועברת מהמוכר לקונה על ידי העברת מסמכי הבעלות.
- תשלום מס בולים סוג של מס רכישה 2% ממחיר הרכישה.
- הגשת מסמכי הרישום ללשכת רישום המקרקעין לטאבו .הנכס יירשם בלשכת רישום מקרקעין באנגליה על שמו של הרוכש. .
מהו דו"ח שנקרא Report On Title / Report To Client ? מי מכין אותו ?
הדו"ח נמסר לידי הרוכש לפני חתימה על חוזה רכישת נכס להשקעה. הדו"ח מהווה כלי עזר בידי הרוכש לוודא שהוא אכן עושה עסקה נכונה מבחינה משפטית.
כאשר הרוכש מקבל את הדו"ח, עליו לקרוא אותו בעיון רב ולדון בכל היבט שהוא אינו מבין בו עם עו"ד המייצג אותו בעסקת הרכישה.
מומלץ לקורא מאמר בנושא
מהן העלויות הכלולות במחיר הרכישה של הנכס ?
מחיר הנכס כולל:
- עלות שכר טרחת עורך דין מטעם הרוכש.
- עלות שיפוץ והשבחת הנכס (שיפוץ איכותי ,ניתן להתרשם מרמת השיפוץ בגלריית התמונות)
- עלויות אגרות השיפוץ.
- עלות ריהוט הנכס.
- עלות אבזור הנכס.
- עלות דמי ניהול ל-12 חודשים ראשונים כהטבה (ניתן לחדש בכל שנה מול חברת הניהול)
- מחיר הנכס אינו כולל עמלת שירות וליווי העסקה.
מהי העמלה עבור ייעוץ וליווי עסקת הרכישה ?
דמי העמלה עבור:
איתור הנכס וליווי העסקה עד לחתימה על חוזה רכישה והתקשרות עם חברת הניהול.
עמלת הליווי מדורגת ומחושבות לפי שווי הנכס הנרכש בהתאם לטבלה:
| נכסים עד 80,000 ליש"ט | 11,500 ש"ח |
| מ-80,001 - 110,000 ליש"ט | 12,500 ש"ח |
| מ-110,001 - ומעלה | 13,500 ש"ח |
הערות:
- עמלת מינימום לא תפחת מ - 11,500 ש"ח לנכס.
- במבנה המכיל יותר מיחידת דיור אחת (במבנה מחולק) תחושב עמלת הליווי לפי מספר היחידות המושכרות.
- העמלות כוללת מע"מ.
- כנגד התשלום תופק חשבונית כחוק.
האם עבודות השיפוץ וההשבחה בנכס נעשית עם פיקוח Approved Inspector על פי חוקי הבנייה באנגליה ?
כל שינוי מהותי בנכס הנובע מעבודות השיפוץ מחייבת פיקוח נאות על ידי Approved Inspector על עבודות השיפוץ -Building Control - ואישור סופי על ידי המפקח הנקרא Sign Off.
לדוגמה:
הפיכת הנכס מ-2 חדרי שינה ל-3 חדרי שינה, על ידי הרחבה או על ידי הוספת חדר על חשבון שטח פנוי בנכס כמו הסלון או הפיכת פינת האוכל לחדר נוסף , מחייב היתרים מכיוון שמדובר בשינוי מהותי בנכס.
לפני הרכישה התרים אלו יועברו לבדיקה לעורך הדין המייצג את המשקיע.
עבודות שיפוץ בנכס ללא פיקוח מהווה עבירה על חוקי הבנייה באנגליה העלולה לגרום להפסקת השיפוץ ולהטלת קנסות כבדים על בעלי הנכס.
כמו כן נדרשים התרים ופיקוח בעבודות השיפוץ הבאות:
- בשיפוץ מערכת HVAC
- החלפת דוד מים
- עבודות חשמל
- מערכת המים והצנרת
- הורדת או הוספת קיר תומך
- והרחבות הבית הקיים
לחץ על הלינק לאתר ממשלתי שמסביר בהרחבה על התקנים
האם יש דרישה לאמת את מקור הכספים לצורך רכישת נכס באנגליה ?
כחלק מחוק לאיסור הלבנת הון ומימון כספי טרור שנכנס לתוקף באפריל 2018, על עורך הדין של הרוכש מוטלת החובה החוקית לבדוק ולאשר את מקור הכספים למימון רכישת הנכס באנגליה.
תהליך זה נקרא Proof Of Funds.
ניתן לאמת את מקור הכספים בכמה דרכים:
- קבלת אישור עקרוני מהבנק לקבלת הלוואה לצורך הרכישה.
- אישור בנקאי על כספים במזומן המנוהלים בחשבון (Bank Statement).
- אישור בנקאי על הפקדות וכספים שהופקדו במשך חודשים/שנים שמראה כיצד סכום הכסף נוצר בחשבון.
- ראיה שכספים שמקורם ממכירה של נכס שישמשו לרכישת נכס באנגליה למשל חוזה מכירה.
- מכתב חתום על ידי נוטריון שמפרט את זהות מעביר הכספים שהועברו במתנה.
- מכתב צוואה המוכיח שהכספים הגיעו מעיזבון לטובת הרוכש.
- מכתב שמראה על מכירה של נכסים פיננסים כגון מניות.
לידי מי מועברים הכספים? ומהם מרווחי שערי ההמרה ?
חברה זו חברה פועלת באישור משרד האוצר.
משקיעים שבוחרים לרכוש דרכנו ייהנו ממרווח שער אטרקטיבי במיוחד בשיעור של 0.5% + עמלת העברה קבועה של 5 פאונד.
גם כאשר יגבו דמי השכירות על ידי חברת הניהול הן יועברו באמצעות אותה חברה לחשבון הבנק של המשקיע.
האם עו"ד פותח חשבון בנאמנות עבור המשקיע ?
חשוב לציין שבבריטניה קיימים חוקים למניעת הלבנת הון. כדי לקדם את תהליך רכישת הנכס על עורך הדין מוטלת האחריות לזהות:
1. את הרוכשים.
2. את מקור הכספים המועברים לשם רכישת הנכס.
לאחר זיהוי ואימות הרוכשים ופתיחת תיק לקוח יתבקש הרוכש להעביר מקדמה.
הכסף מועבר בשלבים לעורך הדין מטעם המשקיע ומוחזק בחשבון נאמנות ייעודי על שמו של המשקיע ׂ(Client Account).
את חשבון הנאמנות מנהל עורך דין נאמן, הוא זה שפותח את החשבון, ומנהל אותו עבור הרוכש.
חשבון בנאמנות הוא אמצעי בטיחות חשוב בעת ביצוע השקעות בנדל"ן ומומלץ מאוד שלא לוותר עליו.
(מומלץ לקורא בבלוג האתר מאמר בנושא)
האם יש צורך להגיע לאנגליה על מנת לרכוש את הנכס ?
כחלק מההקלות של ממשלת אנגליה לעידוד השקעות נדל"ן על ידי משקיעים במדינה, החליטה הממשלה שאין צורך להגיע לאנגליה או לפתוח חשבון בנק באנגליה לשם העברת הכספים לביצוע הרכישה או לשם העברת דמי השכירות החודשיים, מהשכרת הנכס, לחשבון בנק המשקיע בישראל.
אבל משקיע שיבחר לטוס לאנגליה ולראות את הנכס בעיניו ולהכיר את חברת הניהול מוזמן לעשות זאת.
לאחר הרכישה, מי דואג שהנכס יושכר ? מהי עמלת ניהול הנכס ?
ניהול נכסים היא התמחות ספציפית באנגליה.
לכן אם החלטנו להשקיע בנכס מניב כדאי לבחור בקפידה את הגורם שמנהל אותה. אין להקל ראש בכך. חברת הניהול היא חוד החנית.
תפקידה של חברת הניהול הוא חשוב ביותר, לכן חשוב להתקשר בהסכם עם חברת ניהול מקצועית ואמינה שתנהל את הנכס באופן תקין ונכון.
מאחר וחברת הניהול מתקשרת בחוזה שכירות (בשמו של המשקיע) מול הדייר , האחריות לניהול תקין לפי התקנות החלות באנגליה חלה על חברת הניהול והיא אחראית לכל דבר שקורה בנכס.
(קיימים המון נהלים ותקנות שעל חברת הניהול לבצע מול הדייר כך שלהשכיר נכס לדייר באנגליה אינו זהה לישראל).
יש לבחור בחברת ניהול המתמחה בניהול נכסים למשקיעים מעבר לים יש לבדוק בין היתר את השירותים שהיא מספקת כגון:
- איתור שוכרים ובדיקת יכולתם הפיננסית.
- עריכת הסכם שכירות מול הדיירים.
- רישום הנכס במשרדי מס הכנסה באנגליה (לא כולל הגשת דוח שנתי באנגליה).
- החלפת הדיירים.
- פינוי הדיירים בעת הצורך.
- פיקוח כיצד השוכרים שומרים על נכס.
- טיפול בנושא תחזוקה שוטפת.
- עדכון חודשי על ההכנסה מדמי שכירות.
- גביית דמי השכירות החודשיים והעברתם לבעלי הנכס.
- לדאוג שהנכס יוחזר בדיוק כפי שנמסר - בחוזה לטווח ארוך.
- טיפול שוטף בנכס על מנת לשמור על רמת תחזוקה גבוהה.
- מכירת הנכס בעתיד.
עלות דמי הניהול החודשיים לרוב 8% מההכנסה החודשית ברוטו.
דמי ניהול משתנים מחברה לחברה.
(מומלץ לקרוא בהרחבה מאמר בבלוג האתר בנושא)
האם נרשמת הערת אזהרה לטובת הרוכש? האם הנכס נרשם על שם הרוכש בטאבו ?
הערת אזהרה (A Note Of The Buyers) תירשם לטובת הרוכש מיד לאחר שנחתם חוזה המחייב את שני הצדדים לעסקה ולאחר שהועברה מקדמה שסוכמה בין הצדדים. במסגרת החלפת החוזים (Contract Exchange) שיבצע עורך הדין שמייצג את המשקיע על ידי ייפויי כוח בחתימת הרוכש .חוזה זה מחייב את הצדדים לכל דבר ועניין.
לאחר העברת כל הכספים בתום תהליך הרכישה ולאחר השלמת העסקה הנכס יירשם בבעלותו המלאה על שמו של הרוכש.
הנכס יירשם בשטר קניין על שם הרוכש ב-HM Land Registry U.K לרישום בטאבו בישראל בלשכת הרישום המקרקעין באנגליה.
לרוב תהליך העברת הבעלות עד לסיומה אורכת 12-16 שבועות.
זמן זה עשוי להתארך בגלל וירוס קורונה.
עותק של שטר הקניין יישלח לרוכש באמצעות עורך הדין.
כמו כן, ניתן להוציא העתק של הנסח ממנהל מקרקעין האנגלי כמו בישראל באופן עצמאי.
האם ניתן למכור את הנכס בעתיד בשוק החופשי ?
לאחר שהנכס נרשם על שמו בבעלותו של המשקיע ניתן למכור את הנכס בכל זמן שירצה המשקיע בשוק החופשי.
חברת הניהול תפרסם את הנכס באנגליה על מנת למצוא רוכש מתאים.
באמצעות עורך דין , יפתח חשבון נאמנות על שם המוכר שאליו יופקדו הכספים ממכירת הנכס באנגליה. לאחר השלמת העסקה יועברו הכספים מחשבון הנאמנות לחשבון המשקיע בארץ בניכוי הוצאות עסקה כגון: תיווך עו"ד וכולי.
מה ההבדל בין בעלות על נכס ב- Leasehold לעומת Freehold ?
Freehold - הבעלות על הנכס ועל הקרקע שעליה עומד הנכס. סוג זה של בעלות לרוב חל על בתי צמודי קרקע.
Leasehold - בעלות בחכירה כאשר קיים הסכם משפטי בין הרוכש הדירה לבין ה-Freeholder המחזיק בקרקע, הסכם שנקרא גם Lease Agreemnet.
הסכם חכירה זה המגדיר את תחומי האחריות אחד כלפי השני של כל אחד מהצדדים. סוג זה של בעלות לרוב חל על דירות ופחות על בתי קרקע. ישנם מעל 4 מליון דירות עם בעלות זו.
הסכמי חכירה בדר"כ לתקופות של 99, 150, 250 שנים.
חשוב שבהסכם חכירה יוותרו לחכירה לא פחות מ-60 שנה לסיומה.
כיום ממשלת אנגליה מתכננת הסדרה חוקית של נכסים הרשומים ב- Leasehold כך שהסכמי החכירה יתחדשו מאליהם.
(מומלץ לקרוא בבלוג בנושא)
מהו מס בולים (Stamp Duty) ? על מי המס חל ? מה שיעורו ?
טבלה מסכמת עבור משקיעים ותושבי חוץ יחיד או חברה
סכום רכישה (בפאונדים) | שיעור מס בולים |
| 0 -125,000 | 2% או 5%* |
| 125,001- 250,000 | 7% |
| 250,001 - 925,000 | 10% |
מ - 1 באפריל 2021 שיעור מס בולים (Stamp Duty) בגין רכישת נכס למגורים (להשקעה) על ידי אדם אינו תושב בריטניה תושב חוץ Non UK Resident (כגון משקיע זר) - יהיה 2% ממחיר הרכישה.
*אם בבעלותו של הרוכש נכס נוסף באנגליה או בישראל שיעור המס יהיה 5% מסכום הרכישה.
התשלום המס חל על כל עסקת רכישה שמבצע משקיע זר גם אם הוא לא מתכוון לגור בנכס.
תשלום המס חל על נכסים בסכום מעל 40,000 פאונד.
המס חל על רכישת נכסים למגורים בבעלות מסוג Leasehold ו- Freehold.
המס חל גם על רכישה באמצעות חברות שנשלטות על ידי משקיעים שאינם תושבי בריטניה.
לבדיקת תשלום המס הכניסו לקישור הבא מתוך אתר ממשלתי באנגליה GOV.UK
Calculate Stamp Duty Land Tax (SDLT)
האם יש לשלם מס על ההכנסה מדמי שכירות באנגליה ?
בעיקרון באנגליה קיים פטור מלא מתשלום מס מדמי שכירות עד להכנסה בגובה 12,500 ליש"ט בשנה לאדם.
(כל שנה סכום הפטור מתעדכן).
הכנסה משכירות מעל לסכום הנ"ל
תחויב בשיעור מס מדורג.
להלן גובה שיעור המס המדורג לפי ההכנסה השנתית מדמי שכירות:
| הכנסה בליש"ט | שיעור המס | סוג הכנסה |
| 0 - 12,500 | 0% | דמי שכירות |
| 12,501 - 50,000 | 20% | דמי שכירות |
| 50,001 - 150,000 | 40% | דמי שכירות |
| 150,001 - ומעלה | 45% | דמי שכירות |
כאמור באנגליה יש פטור מתשלום מס על הכנסה מדמי משכירות בגובה של 12,500 ליש"ט בשנה לאדם.
חברת הניהול משתמשת בשירותי חברה מקומית הנקראת Tax Call שתדאג להגיש פטור מתשלום מס על ההכנסה באנגליה.
לפי בקשת המשקיע אחת לשנה חברת הניהול תגיש בשמו של המשקיע דו"ח שנתי Seif Assessment HMRC. עלות הדוח 200 פאונד והיא אינה נכללת בדמי הניהול השנתיים.
חברת הניהול תוכל להעביר לחשבון המשקיע את דמי השכירות ללא ניכויים למסים באנגליה.
המידע המוצג כללי ואינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ עם רו"ח/עו"ד המוסמך לכך.
האם משקיעים ישראלים מחויבים בתשלום מס בישראל על ההכנסה מדמי שכירות באנגליה ?
לפני הכל, חשוב להבין שהמיסוי הוא פרסונלי, על המשקיע לדווח על לרשויות המס בישראל על ההכנסה מדמי שכירות בחו"ל ולרוב קיימת חבות מס בישראל.
להלן נסקור את שני המסלולים האפשריים ביחס להכנסות שכירות מאנגליה:
מסלול ראשון: לפי שיעור מס שולי בשיעור 31%
הכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל (לפי מדרגות המס של המשקיע), כמו הכנסה מנכס נדל"ן מסחרי בארץ וההוצאות הקשורות לנכס ותפעולו יקוזזו מהכנסות השכירות ועל הרווח שנותר, לאחר קיזוז הוצאות, ישלם המשקיע מס לפי שיעור המס השולי מינימום 31%.
במסגרת מסלול זה יהא זכאי המשקיע לזיכוי מס חו"ל (אם שולם בחו"ל) כנגד חבות המס שלו בישראל.
מסלול שני: 15%
יחיד המקבל הכנסות שכירות מנדל"ן בחו"ל, שאינן הכנסות מעסק, יכול לחלופין לבחור במסלול השני לפיו ישלם מס בשיעור 15% על ההכנסות ברוטו בניכוי פחת - (לרוב בגובה 0%-3%), ללא אפשרות קיזוז הוצאות וללא זיכוי על המס הזר ששולם בחו"ל (אם שולם בחו"ל). כך שבסופו דבר תשלום המס האפקטיבי יעמוד על 13%-12%.
כל שנה המשקיע יכול להחליף מסלול בהתאם במסגרת תכנון מס לגיטימי על מנת לשלם פחות מס.
המידע המוצג אינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ עם רו"ח מוסמך לכך
(מומלץ מאוד לקרוא מאמר בבלוג האתר בנושא)
כמשקיע , האם יש צורך להגיש בקשה לקבלת משכנתה מבנק באנגליה על הנכס להשקעה הנרכש דרככם ?
בנכס הראשון להשקעה נדרש להעביר את מלואו התמורה עבור הנכס כלומר 100% הון עצמי. אין צורך (וגם לא ניתן) לקבל משכנתה מבנק באנגליה עבור הנכסים המוצעים לרכישה דרכנו כיוון שהם אינם עוברים את ה- 125,000 ליש"ט.
למיטב ידעתנו, באופן עקרוני, די קשה לבנק מסחרי רגיל לאשר למשקיע זר הלוואת משכנתה לרכישת נכס באנגליה.
(מומלץ לקורא בבלוג האתר מאמר בנושא)
כמשקיע ,האם ניתן לקבל משכנתה על נכס להשקעה הנרכש באנגליה מבנק ?
כלומר על ידי מינוף הדירה בישראל, ניתן לפנות לבנק ולבקש הלוואת משכנתה על סמך דירה שכבר קיימת לרוכש במדינת ישראל כדי לרכוש את הנכס בחו"ל.
נטילת משכנתה תהיה דומה להלוואת משכנתה רגילה אך מוגבלת עד גובה 50% מערך הדירה הקיימת..
(לגבי תקופת ההלוואה, ריביות ומסלולים יש להתעדכן מול הבנק המלווה).
כמשקיע , האם ניתן לקבל משכנתה/הלוואה על הנכס הנרכש להשקעה מבנק באנגליה ?
אולם ניתן לקבל הלוואת בלון בריביות גבוהות יחסית.
ניתן לקבל הלוואה של עד 75% משווי הנכס ובתנאי שהוא שווה מעל ל- 134,000 ליש"ט. יש לעמוד בהוכחת הכנסה בתנאים די נוקשין
דרך נוספת היא לבנות תיק פרוטפוליו הבנוי מכמה נכסים מניבים עם תזרים מזומנים חיובי כדי לקבל מימון מבנק באנגליה.
בכל אופן, הלוואות הניתנות למשקעים זרים ברכישת נכסים BTL (נכסים להשקעה), הן הלוואות בלון לתקופה מוגבלת עם ריביות גבוהות הנעות בין 4.5% ל - 5%.
רכישת נכס ראשון ושני לרוב יהיו במזומן.
(מומלץ לקורא בבלוג האתר מאמר בנושא)
מה ההבדל בין תשואה משכירות לתשואה מצרפית ?
*עתידית - על פי תחזיות.
דוגמה להמחשה:
01.01.2021 - נכס להשקעה נרכש ב- 350,000 ש"ח
צפי לעליית ערך: ב-5 שנים של 20%.
בעתיד בשנת: 2026 שווי הנכס - 420,000 ש"ח - מגלם 20% עלייה.
בנוסף, במשך 5 שנים ישנה הכנסה חודשית משכירות: 2,300 ש"ח בכל חודש בחודשו (שמגלמת 8% תשואה שנתיים).
ב-5 שנים הכנסה משכירות מסתכמת ב- 140,000 ש"ח
נחבר את השכירויות שהתקבלו יחד עם עליית ערך הצפויה:
140,000+70,000 = 210,000 ש"ח
החישוב תשואה המצרפית לכל התקופה: 210,000/350,000 = 60%
כלומר בעתיד ב-5 שנים תשואה השנתית הממוצעת המצרפית הצפויה היא: 12%
חשוב להבין : 8% תשואה שנקבל כל חודש בחודשו.
4% היא עליית ערך שאותה נקבל רק אם נממש (נמכור) את הנכס. כלומר העלייה היא על "הנייר" עד שתמומש.
השקעות נדל"ן יש לחפש את באיזון המתאים בין עליית ערך לבין תשואה חודשית.
מהו ביטוח מבנה ? למה הוא חשוב ?
חיוני לבטח את המבנה/בניין.
כמו כן, יש לוודא שחברת הביטוח מכסה (מבטחת) נכסים שנמצאים בבעלותם של משקיעים זרים.
העלות נכללת בחבילת הניהול חישוב התשואה נעשה לאחר הוספת עלות הביטוח.
האם לחברת YAKEL יש ניסיון מוכח כחברה יזמית בשוק הנדל"ן באנגליה ?
חברת Yakel היא חברת אנגלית רשומה הפועלת בשוק הנדל"ן באנגליה בתחום היזמות וניהול נכסים מזה 20 שנה.
את מאגר הנכסים המניבים היא מנהלת עבור המשקיעים באמצעות חברת בת שבבעלותה.
החברה בעלת Track Record מרשים בתחומה.
אנו עובדים עם בשיתוף פעולה הדוק עם חברת Yakel באיתור נכסים מניבים להשקעה ומנגישים אותם למשקיעים שבוחרים להשקיע דרכנו.
האם אתם עוזרים בגיוס אשראי לצורך רכישת נכס להשקעה באנגליה ?
אומנם אנו לא מתמחים במתן ייעוץ לקבלת אשראי.
אבל נשמח להפנות אתכם לקבלת ייעוץ פיננסי פרטי על מנת לקבל ייעוץ בעניין גיוס אשראי לצורך רכישת נכס בחו"ל להשקעה.
קביעת פגישה
- יפו 97, בניין כלל, ירושלים, ישראל
- 02-6288829
- meirassayag@gmail.com
- בימי ראשון עד חמישי: 18:00 - 09:00 ביום שישי: 11:30 - 09:00
ההשקעה שלך , המומחיות שלנו !
תקנון
תנאי שימוש באתר
השימוש באתר מגה השקעות נדל"ן באנגליה הינו בכפוף להסכמה מלאה לתנאי השימוש המפורטים בדף זה
- כללי
תנאי השימוש (להלן: "תנאי השימוש") מנוסחים בלשון זכר מטעמי נוחות, אך מתייחסים לכלל המינים כאחד.
בתנאי השימוש משמעות המילה "שימוש" על הטיותיה השונות, תכלול את הפעולות הבאות: ביקור באתר ו/או גלישה באתר ו/או השארת פרטים באתר ו/או כל שימוש אחר באתר. העושה שימוש באתר, ייקרא בתנאי השימוש – "משתמש".
השימוש באתר מגה השקעות נדל"ן באנגליה (להלן: "האתר" או, "מגה השקעות נדל"ן באנגליה" ) בכפוף לתנאי השימוש המפורטים ומהווה הסכמה מצד המשתמש לתנאים אלו. לאתר שמורה הזכות לעדכן את תנאי השימוש מעת לעת לפי שיקול דעתו הבלעדי, שינויים אלו יחייבו את המשתמש מרגע פרסומם באתר וללא צורך במסירת הודעה על השינויים האמורים. על אף האמור, מגה השקעות נדל"ן באנגליה תפרסם באתר האינטרנט שלה את העדכונים והשינויים שיחולו (ככל ויחולו) בתנאי השימוש.
מובהר בזאת, כי ללא הסכמה לתנאי השימוש, כולם או מקצתם, המשתמש אינו רשאי להשתמש ב-מגה השקעות נדל"ן באנגליה לכל מטרה שהיא.
תנאי השימוש מסדירים את מערכת היחסים בין מגה השקעות נדל"ן באנגליה לבין כל אדם אשר משתמש באתר במישרין או בעקיפין, לרבות שימוש באתר מגה השקעות נדל"ן באנגליה ו/או בשירותים כאמור באתרי תוכן ו/או אתרים אחרים אליהם תגיע על ידי שימוש באתר. מגה השקעות נדל"ן באנגליה תהא רשאית לשנות לעתים את מבנה האתר, מראהו ו/או היקפם וזמינותם של השירותים ו/או כל היבט אחר הכרוך בהם. מגה השקעות נדל"ן באנגליה תוכל לעשות את כל השינויים הנ"ל ללא צורך במתן הודעה למשתמש מראש.
בהתחשב באופי ובאופן שבו האינטרנט והשינויים הטכנולוגיים מתרחשים, מטבעם, יתכן והשינויים יגרמו לתקלות כלשהן. מוסכם בזה כי למשתמש לא תהיה טענה, תביעה ו/או דרישה כלפי מגה השקעות נדל"ן באנגליה ו/או מי מטעמה בגין ביצוע שינויים ו/או תקלות אשר יתרחשו בשל שינויים אלו. מגה השקעות נדל"ן באנגליה תפעל לאפשר פעילות תקינה של מערכותיה אשר מאפשרות סיפוק שירותים למשתמשים. מובהר כי מגה השקעות נדל"ן באנגליה איננה אחראית לציוד הקצה של המשתמש ו/או לשירותים של צדדים שלישיים.
למען הסר ספק, מגה השקעות נדל"ן באנגליה עוסקת בשיווק ותיווך נדל"ן להשקעה בחו"ל ומתווכת בין המעוניינים לרכוש נדל"ן להשקעה לבין המוכרים.
משתמש אשר אינו מקבל עליו את תנאי השימוש המפורטים לעיל ולהלן, מתבקש להפסיק לאלתר את השימוש באתר מגה השקעות נדל"ן באנגליה.
2. הגבלת אחריות
המידע ו/או התכנים ו/או השירותים אשר מוצעים ב- מגה השקעות נדל"ן באנגליה מוצעים AS-IS והנהלת האתר או מי מטעמה לא יישאו בכל אחריות בקשר לתוכנם ו/או לנכונותם ו/או להתאמתם לצרכי המשתמש ו/או למטרותיו.
מגה השקעות נדל"ן באנגליה אינה אחראית לנכונותו של המידע ו/או לליקויים ו/או לשגיאות העלולים ליפול בו.
המידע המובא באתר אודות נדל"ן להשקעה באנגליה טומנת בחובה סיכונים , כמו גם סיכויים בקשר עם כספי ההשקעה. המידע אינו מהווה הצעה לרכישת נדל"ן להשקעה או הזמנה לקבלת הצעה כאמור. אין במידע המובא באתר משום הבטחת תשואה כלשהי. המידע המובא באתר מהווה הצגה עקרונית וכללית בלבד.
מובהר בזאת, כי מגה השקעות נדל"ן באנגליה אינה אחראית בגין כל נזק או הפסד אשר ייגרם למשתמש ו/או לצד שלישי כלשהו בשל השימוש באתר ו/או בשירותים המוצעים. האחריות לגבי בחינת אמיתות המידע המופיע באתר ואיכותו, חלה על המשתמש בלבד.
מגה השקעות נדל"ן באנגליה לא תהיה אחראית לכל נזק אשר ייגרם כתוצאה מפגמים בתקשורת- רשת האינטרנט, מפעילי תקשורת, ציוד הקצה ויישומים של המשתמש. כמו כן, מגה השקעות נדל"ן באנגליה לא תהיה אחראית כלפי משתמשי האתר ו/או כלפי צדדים שלישיים בשל הפרעה בשימוש באתר, הימצאות ווירוסים ו/או ותכנות וקבצים הרסניים, בשל איכות המידע שבאתר והתאמה לכותנות שבמחשב המשתמש מגה השקעות נדל"ן באנגליה לא תהיה אחראית בכל מקרה ועל פי תיאוריה משפטית כלשהו (נזיקית, חוזית וכדומה) כלפי משתמשי האתר בגין כל נזק, ישיר או עקיף, אשר ייגרם כתוצאה מהשימוש באתר ו/או בשל חוסר יכולת לעשות שימוש באתר ו/או מאי תקינותו של האתר ו/או בשל ואבדן מידע ו/או נזק למחשב של המשתמש.
מגה השקעות נדל"ן באנגליה אינה אחראית להחלטות ו/או עסקאות אשר מבוצעות על סמך המידע הכתוב באתר. מובהר בזאת כי הלינקים (links) המוצבים באתר לא יתפרשו כהצעה למשתמש, עידוד, תמיכה, הסכמה או מתן חסות של מגה השקעות נדל"ן באנגליה ככל שמגה השקעות נדל"ן באנגליה תפנה את המשתמש לאתרים אחרים, הרי שהיא אינה אחראית לתוכנם.
מובהר בזאת כי כל סתירה בין התוכן שיפורסם על ידי מגה השקעות נדל"ן באנגליה בין תנאי השימוש, יגבר הנוסח המופיע בתנאי השימוש.
- שימוש במידע והגנת הפרטיות
המשתמש מאשר ונותן הסכמתו לכך שמגה השקעות נדל"ן באנגליה תבצע פיקוח ממוחשב על שימושו בשירותים, לרבות באמצעות "cookies" ואמצעים דומים, ותשתמש במידע למען בקרה ו/או פיקוח ו/או פיתוח ו/או שמירה על איכות השירותים, רמתם ותקינותם ו/או לצורך קיום הוראות כל דין. מבלי לגרוע מהאמור מגה השקעות נדל"ן באנגליה תהיה רשאית:
- למסור את פרטי המשתמש לצד שלישי לצורך גביית כספים לטובת מגה השקעות נדל"ן באנגליה.
- למסור את פרטי המשתמשים לאחר או לאחרים ע"פ סמכות שבדין.
- שימוש בפרטי המשתמש ובמידע אחר בקשר למשתמש לצורכי מגה השקעות נדל"ן באנגליה.
- לצבור בשרתיה מידע סטטיסטי ופרטני על פעולות המשתמשים.
על אף האמור מגה השקעות נדל"ן באנגליה, איננה רשאית ולא תפרסם מידע למי שאינו מורשה לכך על פי דין או על פי תנאי שימוש אלו. "מידע" מתייחס לכל רשימה או מסמכים בהם רשומים שם ומען המשתמש או כל מידע אחר הנוגע אליו, כפי שמילא ברישומו ו/או כפי שמופיעים במסמכי מגה השקעות נדל"ן באנגליה , לרבות פרטי החשבון של המשתמש באתר.
- התנהגות המשתמשים באתר
מגה השקעות נדל"ן באנגליה שומרת לעצמה את הזכות להסיר ו/או לשנות ו/או לערוך כל פרסום באתר.
מובהר כי כלל השירותים אשר מוצעים למשתמש על ידי מגה השקעות נדל"ן באנגליה , לרבות הגישה והשימוש בהם, מותנים בעמידה בתנאים אשר נקבעו על ידי מגה השקעות נדל"ן באנגליה. מגה השקעות נדל"ן באנגליה שומרת לעצמה את הזכות שלא לאשר שימוש בשירותיה ו/או באתר האינטרנט עקב אי עמידה בתנאים, וזאת על פי שיקול דעתה הבלעדי.
המשתמש מצהיר ומתחייב שלא לאסוף נתונים מהאתר, בכל אופן שהוא, ככל שאינם על דרך של צפייה רגילה במודעה, ככל משתמש סביר. בכל אמצעי טכנולוגי ו/או אלקטרוני ו/או ממוחשב ו/או אחר. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, המשתמש מתחייב שלא להעתיק ו/או לשכפל ו/או לשנות ו/או להפיץ ו/או לפרסם כל תוכן המצוי באתר.
המשתמש מתחייב בזאת שלא לבצע כל פעולה שתהא בה כדי לייצר עומס על מערכות האתר ו/או שרתיו ו/או להתערב ו/או להפריע לדרך הפעולה הרגילה של האתר ושירותיו.
- זכויות יוצרים וקניין רוחני
מגה השקעות נדל"ן באנגליה תהיה בעלת זכויות היוצרים והקניין הרוחני של האתר, לרבות עיצובו ותוכנו הכולל טקסטים, source code, גרפיקה וכל חומר אחר הכלול באתר. למען הסר ספק, כל המידע והתוכן המוצגים באתר זה שייכים בבלעדיות להנהלת האתר ואין לבצע בהם שימוש לרבות העתקה, שידור, מכירה, ביצוע שימוש מסחרי כלשהו בתוכן, שיכפול, הפצה או הצגה בפומבי ללא אישור מפורש בכתב ממנה.
- אבטחת מידע
מגה השקעות נדל"ן באנגליה פועלת לאבטח את המידע המצוי באתר ובכלל זאת, המידע שהוזן על ידי המשתמשים ונצבר בשרתי האתר.
ואולם, מגה השקעות נדל"ן באנגליה אינה יכולה להתחייב שלא תתבצע חדירה שאינה חוקית וללא הרשאה למערכותיה, אשר תוביל לאובדן הנתונים ו/או לחשיפת המידע לגורמים שאינם מורשים.
המשתמש מאשר כי ככל ותתבצע חדירה שאינה חוקית, ל- מגה השקעות נדל"ן באנגליה ו/או למי שפועל מטעמה, לא תהא כל אחריות לכל נזק ישיר או עקיף אשר ייגרם ו/או עשוי להיגרם בשל כך.
- תחולת הדין
על השימוש באתר יחולו דיני מדינת ישראל והם בלבד. לבתי המשפט בתל אביב יפו תהא סמכות השיפוט הייחודית בכל הנוגע לתנאי השימוש ולשימוש באתר.