17Jul
מאת: מערכת מגה השקעות נדל"ן באנגליה
בשנים האחרונות הפכה אנגליה ליעד השקעה מבוקש עבור ישראלים המחפשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם באמצעות נדל"ן. מערכת משפטית יציבה, שוק שכירות מפותח, כלכלה גדולה ומגוון רחב של אזורי מגורים מושכים משקיעים מכל העולם. עם זאת, חשוב להבין כי רכישת נכס באנגליה אינה דומה לרכישת נכס בישראל. תהליך הרכישה שונה, סוגי הבעלות שונים, קיימים כללים אחרים בתחום המיסוי והניהול, וגם אופן בחינת העסקה מחייב הסתכלות אחרת. לאורך השנים פגשנו משקיעים רבים שהגיעו לשוק האנגלי עם ציפיות גבוהות, אך גם עם הנחות שהתאימו לשוק הישראלי בלבד.
במאמר זה ריכזנו עשר טעויות נפוצות שכדאי להכיר לפני שמקבלים החלטה.
1. להתמקד רק בתשואה
אחת השאלות הראשונות שכל משקיע שואל היא: "מה התשואה על הנכס?" התשואה היא נתון חשוב, אך היא אינה יכולה להיות הפרמטר היחיד. השקעה טובה נבחנת גם לפי איכות הנכס, מיקומו, מצבו הפיזי, הביקוש לשכירות באזור, פוטנציאל ההשבחה ועלויות התחזוקה לאורך זמן. לפני קבלת החלטה מומלץ להבין כיצד חושבה התשואה, האם מדובר בתשואה ברוטו או נטו, ואילו הוצאות אינן כלולות בחישוב.
2. לחשוב שכל אזור בעיר זהה לאחר
משקיעים רבים אומרים: "אני רוצה לקנות בליברפול", אך ליברפול אינה שוק אחד. כמו בכל עיר גדולה, קיימים הבדלים משמעותיים בין שכונות ולעיתים אף בין רחובות סמוכים. הקרבה למרכז העיר, תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך, מוקדי תעסוקה ותוכניות פיתוח עתידיות משפיעים על איכות ההשקעה לא פחות ממחיר הנכס. לכן, חשוב לבחון כל נכס בהתאם למיקומו ולמאפייני הסביבה שבה הוא נמצא.
3. להסתמך על תמונות בלבד
צילום איכותי יכול ליצור רושם מצוין, אך אינו מספר את כל הסיפור. לפני רכישת נכס חשוב לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ולהבין את מצבו הפיזי והמשפטי. בדיקות מקדימות עשויות לחשוף ליקויים או סוגיות שיכולות להשפיע על עלויות עתידיות ועל כדאיות העסקה.
מנקודת המבט של השטח
במגה השקעות נדל"ן באנגליה אנו מלווים משקיעים ישראלים ברכישת נכסים בליברפול ובאזור Liverpool City Region, לרבות ערי הלוויין הסובבות אותה. אנו מתמקדים בהשקעות סולידיות בנדל"ן למגורים, ובוחנים כל עסקה לגופה בהתאם למיקום, למצב הנכס, לפוטנציאל ההשבחה ולביקוש המקומי. בעסקאות שאנו מלווים כיום, התשואה השנתית הצפויה (ברוטו) נעה בדרך כלל בטווח של כ־8%–9%, בהתאם לנכס, לאזור ולתנאי השוק. אין בכך התחייבות לתשואה, וכל השקעה נבחנת באופן פרטני. פעילותנו מתבצעת בשיתוף חברת YAKEL, המתמחה באיתור נכסים, שיפוץ והשבחת נכסים, וחברת הבת שלה Point Properties, האמונה על ניהול הנכסים לאחר הרכישה.
4. לא להבין מה באמת כלול במחיר הרכישה
אחת השאלות החשובות ביותר שכל משקיע צריך לשאול היא: מה בדיוק כלול במחיר? בשוק האנגלי קיימים מודלים שונים של עסקאות. לעיתים המחיר מתייחס לנכס בלבד, ולעיתים עלויות נוספות מחושבות בנפרד. אצלנו במגה השקעות נדל"ן באנגליה, ברוב העסקאות שאנו מלווים, המחיר המוצג כולל את רכישת הנכס, השיפוץ במידת הצורך והכנתו להשכרה. העלות היחידה שאינה כלולה במחיר העסקה היא דמי הליווי, המוצגים באופן ברור ושקוף כבר בתחילת התהליך. שקיפות מלאה מאפשרת למשקיע להבין את התמונה הכלכלית כבר בתחילת הדרך ולהימנע מהפתעות.
5. לבחור נכס לפני שבוחרים את אנשי המקצוע
גם עסקה טובה עלולה להפוך למורכבת אם היא אינה מלווה באנשי מקצוע מתאימים. עורך הדין, אנשי השיפוץ, חברת הניהול והגורמים המלווים את העסקה הם חלק בלתי נפרד מהצלחת ההשקעה. מומלץ לבדוק את ניסיונם, את תחומי האחריות שלהם ואת רמת השירות שהם מעניקים.
6. לא להבין את סוג הבעלות
באנגליה קיימים סוגי בעלות שונים, ובהם Freehold ו־Leasehold. לכל אחד מהם משמעות משפטית שונה, ולכן חשוב להבין מראש באיזה סוג בעלות מדובר ומה המשמעות שלו מבחינת הזכויות וההתחייבויות של בעל הנכס.
7. לקבל החלטה מתוך לחץ
לעיתים משקיעים חוששים ש"יפספסו את העסקה" וממהרים לקבל החלטה. לקדיש זמן נוסף לבדיקות ולהבנת העסקה מאשר למהר ולהתחרט בהמשך.
8. לא לשוחח עם משקיעים שכבר רכשו נכס באנגליה
אין תחליף לניסיון של אנשים שכבר עברו את התהליך. לפני קבלת החלטה כדאי לשוחח עם משקיעים שכבר רכשו נכס, לשאול כיצד התנהל תהליך הרכישה, האם לוחות הזמנים נשמרו, כיצד התנהל השיפוץ, כיצד מתפקדת חברת הניהול והאם היו מבצעים את אותה השקעה שוב. שיחה כזו אינה מחליפה בדיקות מקצועיות, אך היא יכולה להעניק תמונה מציאותית ואותנטית של התהליך.
9. להיכנס לעסקה ללא אסטרטגיית השקעה ברורה
לפני רכישת נכס חשוב להגדיר מהי מטרת ההשקעה. האם המטרה היא הכנסה שוטפת משכירות? השבחת הנכס? השקעה ארוכת טווח?
במגה השקעות נדל"ן באנגליה אנו מאמינים בגישה של השקעות סולידיות בנדל"ן למגורים. אנו מחפשים נכסים בעלי פוטנציאל להשכרה ארוכת טווח, תוך הקפדה על בחינת מיקום הנכס, מצבו והביקוש באזור. בעסקאות שאנו מלווים כיום, התשואה השנתית הצפויה (ברוטו) נעה בדרך כלל סביב 8%–9%, בכפוף למאפייני הנכס ולתנאי השוק, וללא התחייבות לתשואה. כאשר מטרת ההשקעה מוגדרת מראש, קל יותר לבחור נכס שמתאים לצרכים ולציפיות של המשקיע.
10. לחשוב שההשקעה מסתיימת ביום קבלת המפתחות
רכישת הנכס היא רק תחילתו של תהליך. לאחר השלמת העסקה מתחיל השלב החשוב ביותר – ניהול הנכס. איתור שוכרים, גביית שכר דירה, טיפול בתקלות, תחזוקה שוטפת ושמירה על ערך הנכס הם חלק בלתי נפרד מהצלחת ההשקעה. לכן, לדעתנו, חברת הניהול היא אחד הגורמים החשובים ביותר בהצלחת ההשקעה לאורך זמן. גם נכס מצוין עלול לאכזב אם הוא אינו מנוהל בצורה מקצועית, ואילו ניהול איכותי עשוי לסייע בשמירה על ערך הנכס ועל רציפות ההכנסות. במגה השקעות נדל"ן באנגליה אנו עובדים עם Point Properties, חברת ניהול מקומית המעניקה שירותי ניהול שוטפים, טיפול בדיירים, תחזוקה, גביית שכר דירה ומעקב אחר הנכס. לצד זאת, חברת YAKEL מלווה את שלבי איתור הנכס, השיפוץ וההשבחה. השילוב בין שתי החברות מאפשר להעניק למשקיע מעטפת מקצועית משלב בחירת הנכס ועד לניהולו השוטף.
לפני שאתם מקבלים החלטה
השקעה בנדל"ן באנגליה יכולה להיות חלק מאסטרטגיית השקעה ארוכת טווח, אך כמו כל השקעה היא מחייבת תכנון, בדיקה והבנת השוק. כדאי להקדיש זמן סביר ללימוד האזור, להבין מה כלול בעסקה, להכיר את אנשי המקצוע שילוו אתכם, לשוחח עם משקיעים שכבר עברו את התהליך ולבחון כל נכס על פי נתוניו הייחודיים.
לסיכום
השקעה מוצלחת אינה מתחילה בחתימה על חוזה – אלא ברכישת ידע. הבנת השוק, ביצוע בדיקות מקדימות, בחירת אנשי מקצוע מנוסים וניהול נכון של הנכס הם מרכיבים מרכזיים בהצלחת ההשקעה לאורך זמן. במגה השקעות נדל"ן באנגליה אנו מאמינים כי מידע מקצועי, שקיפות וליווי אישי הם הבסיס לקבלת החלטות נכונות. לכן נמשיך לפרסם במרכז הידע שלנו מאמרים שנועדו לסייע למשקיע הישראלי להבין טוב יותר את שוק הנדל"ן באנגליה ולקבל החלטות מבוססות.
הערות
