אחד השלבים החשובים בכל רכישת נכס באנגליה הוא הליך הזיהוי ובדיקת מקור הכספים של הרוכש. לא מעט משקיעים מופתעים כאשר עורך הדין המייצג אותם מבקש מסמכים אישיים, דפי חשבון בנק או אסמכתאות המעידות על מקור הכספים המשמשים לרכישת הנכס. אולם חשוב להבין כי אין מדובר בדרישה חריגה, אלא בחובה חוקית החלה על עורכי הדין באנגליה כחלק מהמאבק בהלבנת הון ובמימון טרור. שוק הנדל"ן הבריטי נחשב לאחד השווקים הגדולים והאטרקטיביים בעולם, ולכן הוא עלול לשמש גם גורמים עברייניים המבקשים להלבין כספים באמצעות רכישת נכסים. רכישת נכס מאפשרת, לכאורה, להפוך כספים שמקורם אינו חוקי לנכס הנראה לגיטימי, ולכן הרשויות באנגליה מחייבות את כלל הגורמים המקצועיים המעורבים בעסקאות נדל"ן לנקוט באמצעי בקרה מחמירים. בהתאם לחקיקה הבריטית ולכללים למניעת הלבנת הון ומימון טרור, עורכי הדין מחויבים לבצע הליך של זיהוי הלקוח (Know Your Client – KYC) ובדיקת מקור הכספים (Source of Funds) לפני השלמת העסקה. מטרת הבדיקות היא לוודא כי הרוכש מזוהה באופן מלא וכי הכספים המשמשים לרכישת הנכס מגיעים ממקור חוקי.
בפועל, עורך הדין עשוי לבקש הוכחה למקור הכספים בשני שלבים שונים של העסקה, כאשר לכל שלב מטרה שונה. בשלב הראשון, עוד לפני הגשת הצעה לרכישת הנכס, ייתכן שעורך הדין או המוכר יבקשו לוודא כי למשקיע קיימת יכולת כלכלית לבצע את העסקה. מטרת הבדיקה היא להפחית את הסיכון לכך שהמוכר יוריד את הנכס מהשוק לטובת רוכש שאינו מסוגל להשלים את הרכישה. בשלב זה אין בדרך כלל חובה משפטית להציג את מלוא המסמכים המעידים על מקור הכספים. השלב השני הוא לאחר שההצעה התקבלה או לאחר שנחתם הסכם ראשוני והועברה מקדמה. בשלב זה הבדיקה הופכת לחלק בלתי נפרד מההליך המשפטי, ועל הרוכש להוכיח כי הכספים המיועדים לרכישת הנכס מקורם חוקי.
אופן ההוכחה משתנה בהתאם לנסיבות האישיות של כל משקיע ולמקור הכספים, אולם במקרים רבים ניתן להידרש להציג אחד או יותר מהמסמכים הבאים:
מומלץ לשמור מראש את כל המסמכים הרלוונטיים המעידים על מקור הכספים, שכן הדבר עשוי לקצר משמעותית את תהליך הרכישה ולמנוע עיכובים מיותרים.
בנוסף לבדיקת מקור הכספים, עורך הדין מחויב לוודא את זהותו של הרוכש ואת כתובת מגוריו. הליך זה, המכונה גילוי נאות (Due Diligence), נועד למנוע שימוש בזהויות בדויות ולהבטיח כי העסקה מתבצעת מול האדם הנכון. לשם כך יידרש המשקיע, בדרך כלל, להמציא:
ללא השלמת הליכי הזיהוי ובדיקת מקור הכספים, עורך הדין לא יוכל להמשיך בטיפול המשפטי בעסקה, גם אם כל יתר התנאים לרכישה התקיימו.
הדרישה להוכיח את זהות הרוכש ואת מקור הכספים אינה נועדה להקשות על המשקיע, אלא להגן על מערכת המשפט והפיננסים באנגליה מפני הלבנת הון ומימון פעילות בלתי חוקית. עבור המשקיע מדובר בהליך שגרתי, המהווה חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן. הכנה מוקדמת של המסמכים הנדרשים ושיתוף פעולה עם עורך הדין עשויים לקצר את לוחות הזמנים ולאפשר את השלמת העסקה בצורה יעילה, בטוחה ובהתאם לדרישות החוק.
הערה: המידע במאמר זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. בכל עסקת נדל"ן מומלץ להסתמך על הייעוץ של עורך הדין המייצג את המשקיע ועל נסיבותיה הספציפיות של העסקה.
מגה השקעות נדל"ן באנגליה מלווה משקיעים ישראלים ברכישת נכסים מניבים למגורים בעיר ליברפול ובאזור Liverpool City Region. אנו מתמקדים באיתור השקעות סולידיות, בליווי אישי לאורך כל תהליך הרכישה ובשיתוף פעולה עם אנשי מקצוע מקומיים. בעסקאות שאנו מלווים כיום, התשואה השנתית הצפויה (ברוטו) נעה בדרך כלל בטווח של כ־7%–9%, בהתאם למאפייני הנכס, מיקומו ותנאי השוק, ואין בכך התחייבות לתשואה.
נשמח ללוות גם אתכם בדרך לרכישת נכס מניב באנגליה.
