אחת השאלות הראשונות שאני נשאל על ידי משקיעים היא: "מה באמת קורה מרגע שאני מחליט להשקיע ועד שהנכס מתחיל להניב הכנסה?" זו שאלה טבעית. רכישת נכס להשקעה בחו"ל היא החלטה משמעותית, במיוחד כאשר מדובר בהשקעה הראשונה מחוץ לישראל. לכן חשוב להבין כיצד מתנהל התהליך, מי הם אנשי המקצוע המלווים את העסקה, ומה צפוי בכל אחד משלביה. במגה השקעות נדל"ן באנגליה אני מקפיד על ליווי אישי ושקיפות מלאה לאורך כל הדרך. 

לשם כך פיתחנו מודל של מעטפת שירות מלאה (One Stop Shop), המאפשר למשקיע לקבל את כל השירותים הדרושים תחת קורת גג אחת, מבלי להידרש להתנהל מול מספר בעלי מקצוע שונים. לצורך כך אנו עובדים בשיתוף פעולה עם חברה מקומית באנגליה, בעלת ניסיון רב באיתור ובהשבחת נכסים. לצד החברה פועלת חברת בת המתמחה בניהול נכסים, האחראית על השכרת הנכס, ניהולו השוטף והקשר עם השוכרים לאחר השלמת העסקה. כך נהנה המשקיע ממעטפת מקצועית מלאה – החל מאיתור הנכס ועד לניהולו לאורך שנים.

משך התהליך כולו: בדרך כלל עד 4 חודשים ממועד רכישת הנכס ועד למסירת נכס משופץ ומושכר, בהתאם להתחייבות החברה היזמית ובהתאם לתנאי ההסכם.

כיצד מתנהל התהליך?

שלב ראשון – פגישת היכרות ותיאום ציפיות

משך הפגישה: כ-40 דקות. 

התהליך מתחיל בפגישת ייעוץ ראשונית ללא עלות וללא התחייבות. בפגישה נכיר זה את זה, נבין את מטרות ההשקעה, התקציב העומד לרשות המשקיע, אופק ההשקעה ורמת הסיכון המתאימה לו. השקעה מוצלחת מתחילה בהבנת צורכי המשקיע ורק לאחר מכן בבחירת הנכס המתאים.

 מה המשקיע מקבל בשלב זה?

• פגישת ייעוץ מקצועית ללא עלות.
• מענה לכל השאלות בנוגע להשקעה באנגליה.
• בחינת התאמת ההשקעה לצרכים האישיים.
• הסבר מלא על שלבי התהליך.

שלב שני – איתור הנכס המתאים

לאחר שנבין את צורכי המשקיע מתחיל שלב איתור הנכס. אני מתמקד באזור צפון-מערב אנגליה, בדגש על העיר ליברפול וסביבתה – אזור שאני מכיר היטב ופועל בו במשך שנים. ברוב המקרים מדובר בנכסים בעלי פוטנציאל השבחה, הנרכשים במחיר אטרקטיבי, עוברים שיפוץ יסודי ולאחר מכן מושכרים. המטרה אינה רק לרכוש נכס, אלא לבחור נכס בעל פוטנציאל ליצירת ערך עבור המשקיע.

 מה המשקיע מקבל בשלב זה?

• הצגת נכסים המתאימים לתקציבו.
• מידע על האזור והסביבה (מצגת השקעה). 
• תמונות ונתוני הנכס.
• הסבר על פוטנציאל ההשבחה ועל המשך התהליך.

שלב שלישי – הבדיקות המשפטיות והמקצועיות

לאחר בחירת הנכס מתחיל שלב הבדיקות. עורך דין מקומי (Solicitor), המייצג את המשקיע בלבד, מבצע את כלל הבדיקות המשפטיות הנדרשות, לרבות בדיקת זכויות הבעלות, שעבודים והתחייבויות שונות. במקביל מבוצעות כל הבדיקות המקצועיות הנדרשות על ידי הגורמים המקומיים, כדי לוודא שניתן להשלים את העסקה ואת תהליך ההשבחה בהתאם לתכנון. רק לאחר השלמת כל הבדיקות ואישור המשקיע מתקדמים לרכישת הנכס.

 מה המשקיע מקבל בשלב זה?

• ליווי משפטי באמצעות עורך דין מקומי.
• ביצוע כלל הבדיקות המשפטיות הנדרשות לפני הרכישה.
• ודאות כי העסקה מתקדמת רק לאחר השלמת כל הבדיקות.

שלב רביעי – רכישת הנכס

הכספים מועברים באמצעות חשבון הנאמנות של עורך הדין, בהתאם לנוהל המקובל באנגליה. במקביל מבוצעות בדיקות מקור הכספים בהתאם לחוקי איסור הלבנת הון באנגליה. לאחר השלמת העסקה נרשם הנכס על שם המשקיע ב-HM Land Registry – מרשם המקרקעין הרשמי באנגליה. 

בנוסף להסכם הרכישה, נחתם עם החברה היזמית הסכם נפרד המסדיר את ביצוע עבודות השיפוץ. החברה מתחייבת להשלים את השיפוץ בתוך עד ארבעה חודשים ממועד הרכישה. ככל שהשיפוץ אינו מסתיים במועד שנקבע, החברה מתחייבת – בהתאם לתנאי ההסכם – לשלם למשקיע דמי שכירות עד להשלמת העבודות. תקופת ארבעת החודשים היא תקופת ההתחייבות המרבית של החברה. בפועל, ברוב העסקאות עבודות השיפוץ מסתיימות מוקדם יותר.

מה המשקיע מקבל בשלב זה?

• רישום הנכס על שמו.
• ליווי מלא בהעברת הכספים.
• הסכם שיפוץ מסודר.
• התחייבות חוזית ללוחות הזמנים בהתאם להסכם.

שלב חמישי – שיפוץ והשבחת הנכס

לאחר הרכישה מתחילות עבודות השיפוץ. מטרת השיפוץ היא להעלות את ערך הנכס ולהתאימו לדרישות שוק השכירות המקומי. העבודות עשויות לכלול שיפוץ מטבח, חדרי רחצה, עבודות חשמל ואינסטלציה, החלפת מערכת החימום, עבודות צבע, ריצוף ותיקונים נוספים בהתאם למצב הנכס. בסיום העבודות מתקבלים כל האישורים הנדרשים לצורך השכרת הנכס בהתאם לדין האנגלי.

מה המשקיע מקבל בשלב זה?

• נכס משופץ ומוכן להשכרה.
• עדכונים שוטפים על התקדמות השיפוץ.
• נכס העומד בדרישות החוק באנגליה.
• השבחת ערך הנכס.

שלב שישי – איתור השוכר

כבר במהלך עבודות השיפוץ מתחילה חברת הבת לניהול הנכסים בהכנת הנכס להשכרה. היא אחראית על פרסום הנכס, סינון מועמדים, ביצוע בדיקות רקע, גביית הפיקדון (Deposit), חתימת הסכם השכירות ואכלוס הנכס. מטרת התהליך היא לאתר שוכר איכותי בזמן הקצר ביותר האפשרי.

 מה המשקיע מקבל בשלב זה?

• פרסום מקצועי של הנכס.
• סינון שוכרים.
• חתימת הסכם שכירות.
• אכלוס הנכס על ידי שוכר מתאים.

שלב שביעי – ניהול הנכס

גם לאחר כניסת השוכר, הליווי אינו מסתיים. חברת הבת לניהול הנכסים, הפועלת באנגליה, ממשיכה לנהל את הנכס עבור המשקיע. החברה אחראית על גביית שכר הדירה, טיפול בתקלות, תחזוקה שוטפת, קשר עם השוכר וטיפול בכל הנדרש לאורך תקופת ההשכרה. כך יכול המשקיע ליהנות מהכנסה שוטפת מנכס באנגליה, גם כאשר הוא מתגורר בישראל, בידיעה שקיים צוות מקצועי מקומי המטפל עבורו בכל ההיבטים התפעוליים.

 מה המשקיע מקבל משלב זה ואילך?

• ניהול שוטף של הנכס.
• גביית שכר הדירה.
• טיפול בתחזוקה ובתקלות.
• קשר רציף עם חברת הניהול, ללא צורך בהתנהלות ישירה מול השוכר.

לסיכום

השקעה בנדל"ן באנגליה אינה מסתיימת ברכישת הנכס. מדובר בתהליך שלם הכולל איתור נכס, בדיקות משפטיות, רכישה, שיפוץ, איתור שוכר וניהול שוטף. 

המשקיע אינו נדרש להתמודד לבדו עם כל אחד משלבי התהליך. באמצעות שיתוף הפעולה עם החברה המקומית באנגליה וחברת הבת לניהול הנכסים, הוא נהנה ממעטפת מקצועית מלאה וליווי אישי – משלב קבלת ההחלטה להשקיע ועד לניהולו השוטף של הנכס לאורך שנים.

חשוב לזכור: כמו בכל השקעת נדל"ן, גם כאן קיימים סיכונים, ובהם עיכובים אפשריים בשיפוץ, תקופות שבהן הנכס אינו מושכר, שינויים בשוק המקומי או הוצאות בלתי צפויות. לכן חשוב לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ולהסתייע באנשי מקצוע מנוסים לפני קבלת כל החלטת השקעה. 

דוגמאות לשיפוצים: