שו"ת

ליווי ברכישת נכס מניב תשואה למגורים בצפון מערב אנגליה. אנו מתמקדים בעיר ליברפול וסביבותיה.
דרכנו זו עסקת ליווי מעטפת מלאה, הכוללת את איתור הנכס, שיפוצו וניהולו השוטף לאחר מכן על ידי חברת ניהול מקצועית. 

ליווי מקצה לקצה.
אצלנו תהליך הרכישה מתחילתו ועד סופו נעשה תחת קורת גג אחת בשיטת One Stop Shop. אנו לא נעביר את המשקיעים לאף גורם אחר.
אנו עובדים עם אחת החברות הנדל"ן המובילות בצפון מערב אנגליה באיתור הזדמנויות השקעה מניבות בנדל"ן למגורים וניהול נכסים מהמקצועיות בצפון מערב אנגליה.

מחירי נכסים מניבים שאנו נציע לכם ינועו בטווח מ- 75 אלף פאונד ועד 130 אלף פאונד.

התשואה השנתית הצפויה משכר דירה חודשי המקסימלית היא בשיעור 7%- 8% ברוטו על ההשקעה.
תשואה נטו תעמוד על 7%-6% בניכוי הוצאות ניהול ומיסוי בישראל בשיעור 15%.  
תשואה זו נחשבת שמרנית ביחס לנכסי מגורים להשקעה בערי צפון מערב אנגליה.
חישוב התשואה נעשה על פני שנה ובהנחה שהנכס מושכר 12 חודשים מלאים.


           

לא.
לא ניתן בשום מקרה "להבטיח" תשואה. 
לא ניתן להתחייב לתשואה כיוון שהתוצאה (התשואה) היא מדד משתנה מכיוון שהיא תלויה במספר גורמים שלא ניתן להתחייב לגביהם או לצפותם מראש.

ככלל מומלץ מאוד להיזהר "מהבטחות" תשואה מכל סוג שהוא ולא להתפתות לרכוש עסקה המבטיחה תשואה כלשהי כיוון לרוב הן מתבררות כנוכלות מתוחכמת. 

מומלץ מאוד לקרוא בהרחבה מאמרים ב-BLOG האתר בנושא!

 

אנו מתמקדים באזור צפון מערב אנגליה בעיקר בליברפול והסביבה.
Mereseyside הוא מטרופולין גדול המכיל כ-1.5 מיליון תושבים. הוא מורכב מ-5 אזורים מרכזיים:

• Knowsley 
• ST Helens 
• Sefton 
• Wirral  (בנוי מ-6 "ערי לוויין", המרכזית שבהם היא Brikenhead) 
• City of Liverpool 

 

בשוק הנדל"ן המניב בעיר ליברפול וסביבותיה יש כמה סוגי של נכסים להשקעה: 

• מגורים (דירות ובתי קרקע) 
• נכסים מסחריים (חנויות ומשרדים) 
• מגורי סטודנטים (צריך להבין מאוד בתחום) 
• HMO (מגורים מרובה דיירים)

אנו מאמינים בהשקעה עם סיכוני שוק נמוכים עד כמה שניתן ברכישתה ובמכירתה בעת מימושה בעתיד, במילים אחרות, בהשקעה סולידית המניבה תשואה שמרנית.

לאחר סקירה של שוק הנדל"ן להשקעה והשוואתם אנו ממליצים למשקיע הסולידי להתמקד בנכסים מניבים למגורים. 
נכסים אלו מניבים תשואה סולידית ממוצעת של כ-7%-8% ברוטו על ההון המושקע.

לא.
כחלק מההקלות למשקיעים זרים הרוכשים נדל"ן ממשלת אנגליה לא מחייבת פתיחת חשבון בנק. כמו כן את כספי השכירות ניתן להעביר ישירות לחשבון הבנק של המשקיע. 

אין צורך להגיע לאנגליה. 
כחלק מההקלות של ממשלת אנגליה לעידוד השקעות נדל"ן על ידי משקיעים זרים במדינה, החליטה הממשלה שאין צורך להגיע לאנגליה או לפתוח חשבון בנק באנגליה לשם העברת הכספים לביצוע הרכישה או לשם העברת דמי השכירות החודשיים מהשכרת הנכס.

בהחלט! עורך דין מקומי באנגליה עם רישיון אנגלי המתמחה בנדל"ן. 
עורך דין מתמנה על ידי המשקיע באמצעות ייפוי כוח עליו הוא חותם לייצג אותו ברכישה מול עורך דין שמייצג את המוכרים על מנת למנוע ניגוד עניינים. 
לכל מדינה יש את הדין הפנימי שלה, לכן רצוי להשתמש בשירותיו של עורך דין מקומי, הבקיא בשפה המשפטית המקומית והדין הרלוונטי.
יש לציין שבאנגליה החוק אינו אוסר במפורש על עורך דין לייצג את שני הצדדים, אולם אנו ממליצים שכל צד ישתמש בעורך דין משלו. 

כן. 
כחלק מחוק לאיסור הלבנת הון ומימון כספי טרור שנכנס לתוקף באפריל 2018, על עורך הדין של הרוכשים מוטלת החובה החוקית לבדוק ולאשר את מקור הכספים למימון רכישת הנכס באנגליה.


 

בהחלט! 
את חשבון הנאמנות מנהל עורך דין נאמן, הוא זה שפותח את החשבון, ומנהל אותו עבור הרוכשים.
( חשוב לציין שלרוכשים יש עו"ד שמייצג אותם ולמוכרים עו"ד משלהם). 
חשבון בנאמנות הוא אמצעי בטיחות חשוב בעת רכישת השקעות בנדל"ן בחו"ל ומומלץ מאוד שלא לוותר עליו. 

(מומלץ לקורא ב-BLOG האתר מאמר בנושא)

בהחלט! לאחר השלמת הרכישה עורך הדין ירשום את הנכס על שמם של המשקיעים. הרישום מתועד ב- HM Land Registry (בלשכת רישום נכסים באנגליה הטאבו בדומה לרישום מקרקעין בישראל).

מס רכישה מקומי באנגליה.
מס מדורג ידוע בכינויו מס בולים.

טבלה מסכמת עבור משקיעים ותושבי חוץ יחיד או חברה
מ - 1 באפריל 2021 שיעור מס בולים (Stamp Duty) בגין רכישת נכס למגורים (להשקעה) על ידי אדם אינו תושב בריטניה תושב חוץ Non UK Resident (כגון משקיע זר) - יהיה 2% ממחיר הרכישה. 

*אם בבעלותו של הרוכש נכס נוסף באנגליה או בכל מקום אחר בעולם תהיה תוספת של 3% נוספים.  

התשלום המס חל על כל עסקת רכישה שמבצע משקיע זר גם אם הוא לא מתכוון לגור בנכס.
תשלום המס חל על נכסים בסכום מעל 40,000 פאונד.

המס חל על רכישת נכסים למגורים בבעלות מסוג Leasehold ו- Freehold.

המס חל גם על רכישה באמצעות חברות שנשלטות על ידי משקיעים שאינם תושבי בריטניה.

המידע המוצג אינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ עם גורמים המוסמכים לכך.

כן.
כל שינוי או הוספה מהותיים בנכס או בחלל נכס הנובע מעבודות השיפוץ מחייבת פיקוח נאות על ידי Approved Inspector על עבודות השיפוץ -Building Control.
אישור סופי על ידי המפקח הנקרא Sign off.

עבודות שיפוץ בנכס ללא פיקוח מהווה עבירה על חוקי הבנייה באנגליה העלולה לגרום להפסקת השיפוץ ולהטלת קנסות כבדים על בעלי הנכס. 

נדרשים התרים ופיקוח בעבודות השיפוץ הבאות:

• בשיפוץ מערכת HVAC.
• החלפת דוד מים.
• עבודות חשמל כולל לוחות חשמל. 
• מערכת המים ואינסטלציה. 
• הורדת או הוספת קיר תומך (חילוק הסלון).  
• והרחבות בנכס הקיים.                            

מצורף לינק
לחץ על הלינק לאתר ממשלתי באנגליה שמסביר בהרחבה על התקנים

חברת הניהול Point properties. 
חברת ניהול מקצועית הממוקמת בעיר ליברפול. החברה בעלת ניסיון מוכח בניהול נכסים למשקיעים מעבר לים כולל לישראלים רבים.  
ניהול נכסים היא התמחות ספציפית בפני עצמה באנגליה.
תפקידה של חברת הניהול הוא חשוב ביותר לכן חשוב להתקשר בהסכם עם חברת ניהול מנוסה מקצועית שתנהל את הנכס באופן רווחי ותקין.
קיימים המון נהלים ותקנות שעל חברת הניהול לבצע מול הדייר ו/או מול העירייה.
עלות דמי הניהול החודשיים הם 8% מההכנסה החודשית ברוטו.

מומלץ לקרוא בהרחבה מאמר ב-BLOG האתר בנושא

רשות המסים באנגליה נקראת  The Tax Authority Of The U.K Government  (HMRC).
באנגליה קיים פטור מלא מתשלום מס מדמי שכירות עד להכנסה בגובה 12,500 ליש"ט בשנה לאדם.
(כל שנה סכום הפטור מתעדכן).

הכנסה משכירות מעל לסכום הנ"ל
יחויב בשיעור מס מדורג באנגליה.
להלן גובה שיעור המס המדורג לפי ההכנסה השנתית מדמי שכירות:



חברת הניהול משתמשת בשירותי חברה מקומית הנקראת Tax Call שתדאג להגיש פטור מתשלום מס על ההכנסה באנגליה. 
לפי בקשת המשקיע אחת לשנה חברת הניהול תגיש בשמו של המשקיע דו"ח שנתי Seif Assessment HMRC. תיתכן עלות דוח של 200 ליש"ט והיא אינה נכללת בדמי הניהול השנתיים.  
חברת הניהול תעביר לחשבון המשקיע את דמי השכירות ללא ניכויים למס באנגליה.

המידע המוצג כללי ואינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ עם רו"ח/עו"ד המוסמך לכך.

כן.
לפני הכל, חשוב להבין שהמיסוי הוא פרסונלי, על המשקיע לדווח על לרשויות המס בישראל על ההכנסה מדמי שכירות בחו"ל ולרוב קיימת חבות מס בישראל.

להלן שני המסלולים האפשריים ביחס להכנסות שכירות מאנגליה:

מסלול ראשון: לפי שיעור מס שולי בשיעור 31% 
הכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל (לפי מדרגות המס של המשקיע), כמו הכנסה מנכס נדל"ן מסחרי בארץ וההוצאות  הקשורות לנכס ותפעולו יקוזזו מהכנסות השכירות ועל הרווח שנותר, לאחר קיזוז הוצאות, ישלם המשקיע מס לפי שיעור המס השולי מינימום 31%. 
במסגרת מסלול זה יהא זכאי המשקיע לזיכוי מס חו"ל (אם שולם בחו"ל) כנגד חבות המס שלו בישראל.

מסלול שני:  15% 
יחיד המקבל הכנסות שכירות מנדל"ן בחו"ל, שאינן הכנסות מעסק, יכול לחלופין לבחור במסלול השני לפיו ישלם מס בשיעור 15% על ההכנסות ברוטו בניכוי פחת - (לרוב בגובה  0%-3%), ללא אפשרות קיזוז הוצאות וללא זיכוי על המס הזר ששולם בחו"ל (אם שולם בחו"ל). כך שבסופו דבר תשלום המס האפקטיבי יעמוד על  13%-12%.

כל שנה המשקיע יכול להחליף מסלול בהתאם במסגרת תכנון מס לגיטימי על מנת לשלם פחות מס. 

המידע המוצג אינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ עם רו"ח מוסמך לכך

(מומלץ מאוד לקרוא מאמר בבלוג האתר בנושא)
 

למיטב ידיעתנו, לא ניתן לקבל ישירות משכנתה מבנק בארץ לצורך רכישת נכס בחו"ל. אולם, ניתן לקבל הלוואה על בסיס משכון נכס קיים בישראל שבבעלות הרוכש במסגרת "הלוואה לכל מטרה". 

כלומר על ידי מינוף הדירה בישראל. ניתן לפנות לבנק ולבקש הלוואה על סמך דירה שכבר קיימת לרוכש במדינת ישראל כדי לרכוש הנכס להשקעה בחו"ל.

נטילת משכנתה תהיה דומה להלוואת משכנתה רגילה אך מוגבלת עד גובה 50% מערך הדירה הקיימת..
(לגבי תקופת ההלוואה, ריביות ומסלולים יש להתעדכן מול הבנק המלווה בישראל). 

למיטב ידיעתנו, בלתי ניתן לקבל משכנתה רגילה על נכס להשקעה באנגליה כמשקיע זר. 
אולם ניתן לקבל הלוואת בלון מבנק מקומי באנגליה בריביות גבוהות יחסית בנכס השני שתרכשו להשקעה. 
דרך נוספת היא לבנות תיק פורטפוליו הבנוי מכמה נכסים מניבים עם תזרים מזומנים חיובי כדי לקבל מימון על הנכס השני והשלישי מבנק באנגליה
לרוב רכישת נכס ראשון תהיה ב-100% הון עצמי. 

(מומלץ לקורא ב-BLOG האתר מאמר בנושא)

כן. 
לאחר שהנכס נרשם על שמו בבעלותו של המשקיע ניתן למכור את הנכס בכל זמן שירצה המשקיע בשוק החופשי.
חברת הניהול תפרסם את הנכס באנגליה על מנת למצוא רוכש מתאים.
באמצעות עורך דין , יפתח חשבון נאמנות על שם המוכר שאליו יופקדו הכספים ממכירת הנכס באנגליה. לאחר השלמת העסקה יועברו הכספים מחשבון הנאמנות לחשבון המשקיע בארץ בניכוי הוצאות עסקה כגון: תיווך עו"ד וכולי.

ביטוח מבנה הוא פרמיה (פוליסה) שנתית המכסה את הנכס במקרה של שריפה, שיטפונות, נזקים גדולים ואחריות ציבורית.
חיוני לבטח את המבנה/בניין.
כמו כן, יש לוודא שחברת הביטוח מכסה (מבטחת) נכסים שנמצאים בבעלותם של משקיעים זרים.
העלות נכללת בחבילת הניהול חישוב התשואה נעשה לאחר ניכוי עלות ביטוח מבנה. 

אורך הזמן של תהליך הרכישה נחלק לשניים:
1. רכישת הנכס - זהו השלב שבו עורכי הדין שלך ושל המוכר בודקים את הנכס משפטית, בעברת מסמכים והסכם רכישה. אם הבדיקה תקינה אפשר להתקדם לחוזה. זמן ממוצע נע בטוח בין 4-6 שבועות.
2. זמן שיפוץ הנכס - לאחר חתימה על הסכם רכישה והעברת כל יתרת הכספים מתחילים בעבודות השיפוץ. זמן ממוצע לשיפוץ יסודי נע בטווח שבין 6-8 שבועות.
סה"כ זמן בכללי: 12-16 שבועות. 

עמלת הלווי הינה 12,500 ש"ח. 
זו עמלה קבועה ואינה מושפעת משווי הנכס.
דמי העמלה הם עבור שירות וליווי מקצועי ואינם נכללים במחיר הנכס. 

הערות:

• דמי העמלה כוללים מע"מ. 
• כנגד תשלום העמלה תופק חשבונית מס כחוק.

בשל התייקרות מחירי הדיור בישראל, רבים מחפשים אחר אפיקי השקעה נוחים בחו”ל ומגלים את אנגליה כאחת האפשרויות האטרקטיביות והכדאיות ביותר של הרגע. הביקוש האדיר למגורים, חולשת הפאונד מול השקל וגם מחירי הדיור שעדיין מתונים מולידים השקעה משתלמת ביותר עבור משקיעים שמבקשים תשואה סולידית עם אפשרות לעליית ערך הנכס בעתיד.