את היתרונות של כל השירותים תחת קורת גג אחת  - One Stop Shop - שכוללת את התאמת ומציאת הנכס לפרופיל המשקיע, העברת הכספים לצורך הרכישה בצורה בטוחה, על ידי חברה להמרת כספים להעברת הכספים לחשבון רוכש שיוקם על ידי עורך דינו באנגליה , ליווי משפטי על ידי עורך דין אנגלי, התקשרות עם חברת ניהול מקצועית אנגלית, כך שהעסקת הרכישה תהיה חוויה נעימה ,בטוחה ומשתלמת עבור המשקיע.

אנו עובדים בשיתוף פעולה בלעדי עם חברת Yakel באיתור הזדמנויות השקעה בנדל"ן מניב למגורים בצפון מערב אנגליה.

לקישור אתר חברת Yakel לחץ כאן​​​

סוג של השקעה אלטרנטיבית בנדל"ן בנכס שבנייתו נסתיימה.
השקעה יכולה להיות דירה, חנות, מחסן , מבנה מסחרי ואילו חנייה.
הרווח נעשה באמצעות השכרתו מהיום שבו הוא נרכש - שהיא בעצם התשואה מהכנסות תקופתיות (שכר דירה) כלומר לייצר תזרים מזומנים עבור המשקיע.

הרווח למשקיע בנדל"ן מניב מגיע משני מקורות דמי שכירות שוטפים -התזרים - ורווח עתידי בגין עליית ערך בעתיד ממכירתו ברווח.
לרוב התשואות יהיו סולידיות ועסקה זו נחשבת השקעה פשוטה וקלאסית בנדל"ן
 
סוג של השקעה אלטרנטיבית בנדל"ן לרוב בפרויקט שנמצא בשלבים בנייה התחלתיים. אפשר לראות השקעה זו גם כסוג של הלוואה שנותנים ובתמורה להלוואה מוקנה למלווים זכות ברווחים הצפויים בסיום הפרויקט.
מתאימה למשקיע שמכוון לעשיית רווחי הון בזמן קצר יחסית.
למשל, כשמדובר ברכישת מגרש שמיועד לבנייה למגורים.
אחת ההזדמנויות להיות חשוף לפרויקט כזה וליהנות מהרווח הגלום בהשקעה כזו הוא רק להיכנס כשותף משקיע עם חברה יזמית בעלת יכולת מוכחת בפרויקטים דומים. 


בחו"ל לרוב פוטנציאל התשואות השנתי בהשקעה בנדל"ן מיזמי יהיה דו ספרתי, לעומת השקעה בנדל"ן מניב בו הפוטנציאל השנתי יהיה חד ספרתי.

במה לבחור מיזמי או מניב?
תלוי בסוג המשקיע וסיכון שהוא מוכן לקחת ותשואה שהוא מכוון אליה. חשוב לכם המשקיעים שהסיכונים/הסיכויים יוצגו באופן ברור כשהם מובנים על כל השלכותיהם.
מומלץ מאוד לקרוא בהרחבה במאמרים בבלוג האתר בנושא
יתרונות השקעת נדל"ן מניב בחו"ל מתבטאת בעיקר בתשואה הגבוהה יחסית להשקעה בנכס דומה בישראל.  

על פי נתוני בנק ישראל, השקעות הנדל"ן הישירות של ישראלים בחו"ל עמד בשנת 2017 על 901 מיליון דולר זה לעומת 11 מיליון דולר בשנת 2007.
על פי אתר Bizportal בשנת 2019 השקעות ישראלים עמדו על 3 מליארד דולר! ועוד הזרוע נטויה.


בשוק הנדל"ן המניב בעיר ליברפול וסביבותיה יש כמה סוגי של נכסים להשקעה: 
  • מגורים (דירות ובתים) 
  • נכסים מסחריים (חנויות ומשרדים)
  • דיור מוגן (בתי אבות) 
  • מגורי סטודנטים 
  • HMO (מגורים מרובה דיירים)
חשוב מאוד להבין את השקעה להימנע מלהשקיע בכל מיני "מוטציות נדל"ן" שנשמעות כמו עסקת נדל"ן, אלא רק בהשקעות נדל"ן מניב במובן הקלאסי הפשוט ללא התחכמויות.

יש להבין שהמנטליות האנגלית שונה מהמנטליות הישראלית, למשל האנגלים נוהגים לשכור בתים ולא לרכוש לכן לרוב השקעות מומלצות יהיו של בתים ודירות פרטיות כיוון שסביר להניח שהם יושכרו למשפחות לטווח ארוך עם שוכרים איכותיים אחרים.

אנו מאמינים בהשקעה עם סיכוני שוק נמוכים עד כמה שניתן ברכישתה, באחזקתה ובמכירתה בעת מימושה בעתיד, במילים אחרות, בהשקעה סולידית המניבה תשואה שמרנית.

לאחר סקירה של שוק הנדל"ן להשקעה והשוואתם אנו ממליצים להתמקד בנכסים מניבים למגורים. 
נכסים אלו מניבים תשואה ממוצעת של כ-8% על ההון המושקע.


אחרי שיחה טלפונית קצרה אנו נתאם פגישה (או ב- ZOOMׁׂ) ׂבה נתאם את הציפיות מההשקעה והסבר קצר לגבי הליך הרכישה. 

לאחר פגישת הייעוץ והתאמה לגבי סוג ההשקעה.
הרוכש יתבקש להעביר צילומי דרכון, טפסי חשבונות חשמל וארנונה על שמו (לשם זיהוי הרוכש) ותדפיסי בנק מוכחים שיש לו יכולת כלכלית לרכוש את הנכס המוצע. 

למען הסר ספק, רק לאחר מציאת נכס ובכדי להבטיח את הנכס לרוכש,
המסמכים יועברו לעורך הדין המייצג את הרוכש להמשך תהליך.
רק לאחר פתיחת תיק לקוח על ידי עורך דין באנגליה המייצג את הרוכש ניתן יהיה להעביר את הכספים שיועברו לחשבון נאמנות שיוקם לצורך הרכישה על שמו של הרוכש לצורך הרכישה.



התשואה השנתית הצפויה משכר דירה חודשי המקסימלית היא בשיעור של כ- 8% על ההשקעה. תשואה זו נחשבת שמרנית ביחס לנכסי מגורים להשקעה בעיר ליברפול וסביבותיה.

חישוב התשואה נעשה על פני שנה ובהנחה שהנכס מושכר 12 חודשים מלאים.

דוגמה להמחשה:​​​​

מחיר רכישה 345,000 ש"ח 72,000 ליש"ט (בקירוב 4.71 ש"ח)
דמי שכירות חודשית 2,400 ש"ח דמי שכירות חודשיים 
שכירות בשנה 28,800 ש"ח סה"כ הכנסה ברוטו משכירות
תשואה ברוטו 8.34%% תשואה לפני הורדות 
ביטוח 670 ש"ח ביטוח מבנה 
תשואה נטו שנה ראשונה
8.14%
תשואה נטו על ההשקעה 
דמי ניהול שנתיים 8.00%מסך ההכנסות ברוטו  
דמי ניהול (ליש"ט) 480 ליש"ט (2,290 ש"ח)
 סכום דמי הניהול השנתיים 
הכנסה נטו שנה שנייה 26,510 ש"ח סה"כ הכנסה נטו משכירות 
תשואה נטו שנה שנייה 7.68%
תשואה נטו על ההשקעה 


חברת ניהול מכירה את שוק השכירויות, על סמך ניסיונן במציאת שוכרים וגביית דמי שכירות חודשיים.
על סמך דמי השכירות החודשיים מחושבות התשואות הצפויות להתקבל על ההשקעה בשנה, שמהן נגזר מחיר הנכס.
ההכנסה השנתית לחלק במחיר הנכס = לתשואה השנתית הצפויה

חישוב:  שנה ראשונה 8.15% =  28,130/345,000 
חישוב:  שנה שנייה 7.68%  = 26,510/345,000            
לא!
לא ניתן בשום מקרה להבטיח תשואה.
לא ניתן להתחייב לתשואה כיוון שהתוצאה (התשואה) היא מדד משתנה ותלויה במספר גורמים שלא ניתן להתחייב לגביהם או לצפותם.
מומלץ להיזהר מהבטחות לתשואה מכל סוג. 
כמו כן, מומלץ להיזהר מכל מיני עסקאות "מוטציות" בנדל"ן "שהתחפשו" להשקעות בנדל"ן על כל סוגיה.

מומלץ מאוד לקרוא בהרחבה מאמרים בבלוג האתר בנושא

 
הערכת שווי הנכס נעשית כמו בכל מדינה מערבית ועל בסיס אותם פרמטרים כגון:
  • ניתוח שוק השוואתי. 
  • מחיר נכסים בעלי מאפיינים דומים שנמכרו באותו אזור.
  • מצב שוק הנדל"ן באותה מדינה או אזור. 
  • היצע וביקוש באזור המכירה.    
  • כמו כן ניתן להיעזר ברשת האינטרנט ולקבל אינפורמציה על סביבת המגורים והביקוש לאזור.
תמחור הנכס:
מחיר הרכישה של הנכס הוא נגזרת מהשכירות החודשית שיתקבלו מהדייר ויועברו לבעל הנכס מרגע רכישתו.
תחת הנחה שנכס משופץ ומאובזר - מניב תשואה שנתית הנעה בין 7%-8% מערך הנכס, תשואה מקובלת בשוק השכירויות בנדל"ן למגורים בעיר ליברפול. 

דוגמה להמחשה:
נכס שניתן להשכירו ב-600 ליש"ט בחודש, ולכן בשנה -12 חודשים מלאים - יכניס לבעליו 7,200 ליש"ט.
נכס כזה יוצע לרכישה ב-90,000 ליש"ט (הכנסה בגובה 7,200 ליש"ט שווה ל-8% מערך הנכס).

ׂ
כן.
עורך דין מקומי עם רישיון אנגלי המתמחה בנדל"ן. 
עורך דין מתמנה על ידי המשקיע באמצעות ייפוי כוח עליו הוא חותם לייצג אותו ברכישה מול עורך דין שמייצג את המוכרים על מנת למנוע ניגוד עניינים Conflict of interest.

לכל מדינה יש את הדין הפנימי שלה, לכן רצוי להשתמש בשירותיו של עורך דין מקומי, הבקיא בשפה המשפטית המקומית והדין הרלוונטי.
חשוב שעו"ד יהיה חבר באיגוד ה-SRA הבריטי גוף רגולטורי בדומה ללשכת עורכי הדין בישראל, המפקח על תקינות פעילותם עורכי הדין באנגליה.

יש לציין שבאנגליה החוק אינו אוסר במפורש על עורך דין לייצג את שני הצדדים, אולם אנו ממליצים שכל צד ישתמש בעורך דין משלו. 

הרכישה בנויה ממספר שלבים עיקריים:
  • זיהוי הרוכש.
  • זיהוי מקורות המימון לרכישת הנכס.
  • פתיחת 'תיק לקוח' על ידי עורך הדין המייצג את הרוכש. 
  • הסכמת המשקיע לייצוגו על ידי עורך הדין מול עורך דינו של המוכר.
  • העברת מקדמה לרוב  10% לחשבון לקוח המנוהל על ידי עורך דין. 
  • בדיקת המסמכים ועסקה על ידי עורך הדין. 
  • הפקת דוח Report To Client - לרוכש. 
  • העברת חוזה הרכישה לרוכש (למייל ולדואר).
  • חתימת הרוכש על החוזה מקורי ושליחתו בדואר חזרה לאנגליה. 
  • העברת יתרת התשלום לפי הסכם. 
  • אישור מעו"ד שיתרת הכספים עברו בהצלחה. 
  • קביעת יום שבו תתבצע התחלת השלמת העסקה Confirm-  Completion. 
  • חתימה על החוזה הרכישה מול עורך הדין של המוכר באמצעות ייפוי כוח הליך המחייב את הרוכש והמוכר מבחינה משפטית שנקרא 'Exchange Contracts'  מחויבים לסיים את המכירה/רכישה במועד שסוכם. 
  • השלמת העסקה היא שלב האחרון בעסקת הרכישה, כאשר עורך הדין של המוכר מקבל את מלוא כספי התמורה ואילו הבעלות מועברת מהמוכר לקונה על ידי העברת מסמכי הבעלות. 
  • תשלום מס בולים סוג של מס רכישה 2% ממחיר הרכישה. 
  • הגשת מסמכי הרישום ללשכת רישום המקרקעין לטאבו .הנכס יירשם בלשכת רישום מקרקעין באנגליה על שמו של הרוכש. .  
אנו נלווה אתכם בכל השלבים על להשלמת העסקה בהצלחה!
הדו"ח הוא מסמך אותו מכין עורך הדין של הרוכש עבור הרוכש לאחר שעורך הדין ביצע את כל הבירורים והבדיקות על הנכס.
הדו"ח נמסר לידי הרוכש לפני חתימה על חוזה רכישת נכס להשקעה. הדו"ח מהווה כלי עזר בידי הרוכש לוודא שהוא אכן עושה עסקה נכונה מבחינה משפטית.

כאשר הרוכש מקבל את הדו"ח, עליו לקרוא אותו בעיון רב ולדון בכל היבט שהוא אינו מבין בו עם עו"ד המייצג אותו בעסקת הרכישה.

מומלץ לקורא מאמר בנושא


מחיר הנכס כולל:
  • עלות שכר טרחת עורך דין מטעם הרוכש. 
  • עלות שיפוץ והשבחת הנכס (שיפוץ איכותי ,ניתן להתרשם מרמת השיפוץ בגלריית התמונות)
  • עלויות אגרות השיפוץ.
  • עלות ריהוט הנכס. 
  • עלות אבזור הנכס. 
  • עלות דמי ניהול ל-12 חודשים ראשונים כהטבה  (ניתן לחדש בכל שנה מול חברת הניהול) 
  • מחיר הנכס אינו כולל עמלת שירות וליווי העסקה.                                                                                                                                                                                                               
מחיר הנכס כולל את כל העלויות הנלוות לרכישת הנכס לרבות משפטיות, פרט לדמי עמלה עבור תיווך וליווי העסקה.

דמי העמלה עבור:
איתור הנכס וליווי העסקה עד לחתימה על חוזה רכישה והתקשרות עם חברת הניהול.

עמלת הליווי מדורגת ומחושבות לפי שווי הנכס הנרכש בהתאם לטבלה: 
נכסים עד 80,000 ליש"ט 11,500 ש"ח 
מ-80,001 - 110,000 ליש"ט12,500 ש"ח 
מ-110,001 - ומעלה 13,500 ש"ח

הערות:
  • עמלת מינימום לא תפחת מ - 11,500 ש"ח לנכס.   
  • במבנה המכיל יותר מיחידת דיור אחת (במבנה מחולק) תחושב עמלת הליווי לפי מספר היחידות המושכרות.
  • העמלות כוללת מע"מ.
  • כנגד התשלום תופק חשבונית כחוק.
זכרו ביצוע רכישה ללא ליווי מקצועי עלולה להסתיים במפח נפש ובטעויות שעלותן גבוהה בהרבה מעמלת הלווי.



כן. 
כל שינוי מהותי בנכס הנובע מעבודות השיפוץ מחייבת
 פיקוח נאות על ידי Approved Inspector על עבודות השיפוץ -Building Control - ואישור סופי על ידי המפקח הנקרא Sign Off.
  
לדוגמה:
הפיכת הנכס מ-2 חדרי שינה ל-3 חדרי שינה, על ידי הרחבה או על ידי הוספת חדר על חשבון שטח פנוי בנכס כמו הסלון או הפיכת פינת האוכל לחדר נוסף , מחייב היתרים מכיוון שמדובר בשינוי מהותי בנכס.
לפני הרכישה התרים אלו יועברו לבדיקה לעורך הדין המייצג את המשקיע.
עבודות שיפוץ בנכס ללא פיקוח מהווה עבירה על חוקי הבנייה באנגליה העלולה לגרום להפסקת השיפוץ ולהטלת קנסות כבדים על בעלי הנכס.

כמו כן נדרשים התרים ופיקוח בעבודות השיפוץ הבאות:

  • בשיפוץ מערכת HVAC 
  • החלפת דוד מים
  • עבודות חשמל
  • מערכת המים והצנרת
  • הורדת או הוספת קיר תומך
  • והרחבות הבית הקיים                          
מצורף לינק
לחץ על הלינק לאתר ממשלתי שמסביר בהרחבה על התקנים
כן.
כחלק מחוק לאיסור הלבנת הון ומימון כספי טרור שנכנס לתוקף באפריל 2018, על עורך הדין של הרוכש מוטלת החובה החוקית לבדוק ולאשר את מקור הכספים למימון רכישת הנכס באנגליה.
תהליך זה נקרא Proof Of Funds.

ניתן לאמת את מקור הכספים בכמה דרכים:
  • קבלת אישור עקרוני מהבנק לקבלת הלוואה לצורך הרכישה. 
  • אישור בנקאי על כספים במזומן המנוהלים בחשבון (Bank Statement).
  • אישור בנקאי על הפקדות וכספים שהופקדו במשך חודשים/שנים שמראה כיצד סכום הכסף נוצר בחשבון. 
  • ראיה שכספים שמקורם ממכירה של נכס שישמשו לרכישת נכס באנגליה למשל חוזה מכירה. 
  • מכתב חתום על ידי נוטריון שמפרט את זהות מעביר הכספים שהועברו במתנה.
  • מכתב צוואה המוכיח שהכספים הגיעו מעיזבון לטובת הרוכש. 
  • מכתב שמראה על מכירה של נכסים פיננסים כגון מניות. 


הכספים מועברים מחשבון הבנק של המשקיע לחברת המרות מט"ח לצורכי נדל"ן בלבד.
חברה זו חברה פועלת באישור משרד האוצר.

משקיעים שבוחרים לרכוש דרכנו ייהנו ממרווח שער אטרקטיבי במיוחד בשיעור של  0.5% + עמלת העברה קבועה של 5 פאונד.

גם כאשר יגבו דמי השכירות על ידי חברת הניהול הן יועברו באמצעות אותה חברה לחשבון הבנק של המשקיע. 
כן.
חשוב לציין שבבריטניה קיימים חוקים למניעת הלבנת הון. כדי לקדם את תהליך רכישת הנכס על עורך הדין מוטלת האחריות לזהות:
1. את הרוכשים.
2. את מקור הכספים המועברים לשם רכישת הנכס.

לאחר זיהוי ואימות הרוכשים ופתיחת תיק לקוח יתבקש הרוכש להעביר מקדמה.

הכסף מועבר בשלבים לעורך הדין מטעם המשקיע ומוחזק בחשבון נאמנות ייעודי על שמו של המשקיע ׂ(Client Account).
את חשבון הנאמנות מנהל עורך דין נאמן, הוא זה שפותח את החשבון, ומנהל אותו עבור הרוכש.

חשבון בנאמנות הוא אמצעי בטיחות חשוב בעת ביצוע השקעות בנדל"ן ומומלץ מאוד שלא לוותר עליו. 

(מומלץ לקורא בבלוג האתר מאמר בנושא)
לא.  
כחלק מההקלות של ממשלת אנגליה לעידוד השקעות נדל"ן על ידי משקיעים במדינה, החליטה הממשלה שאין צורך להגיע לאנגליה או לפתוח חשבון בנק באנגליה לשם העברת הכספים לביצוע הרכישה או לשם העברת דמי השכירות החודשיים, מהשכרת הנכס, לחשבון בנק המשקיע בישראל.
אבל משקיע שיבחר לטוס לאנגליה ולראות את הנכס בעיניו ולהכיר את חברת הניהול מוזמן לעשות זאת. 




חברת ניהול.
ניהול נכסים היא התמחות ספציפית באנגליה.
לכן אם החלטנו להשקיע בנכס מניב כדאי לבחור בקפידה את הגורם שמנהל אותה. אין להקל ראש בכך. חברת הניהול היא חוד החנית.

תפקידה של חברת הניהול הוא חשוב ביותר, לכן חשוב להתקשר בהסכם עם חברת ניהול מקצועית ואמינה שתנהל את הנכס באופן תקין ונכון.

מאחר וחברת הניהול מתקשרת בחוזה שכירות (בשמו של המשקיע) מול הדייר , האחריות לניהול תקין לפי התקנות החלות באנגליה חלה על חברת הניהול והיא אחראית לכל דבר שקורה בנכס. 
(קיימים המון נהלים ותקנות שעל חברת הניהול לבצע מול הדייר כך שלהשכיר נכס לדייר באנגליה אינו זהה לישראל). 

יש לבחור בחברת ניהול המתמחה בניהול נכסים למשקיעים מעבר לים יש לבדוק בין היתר את השירותים שהיא מספקת כגון:

  • איתור שוכרים ובדיקת יכולתם הפיננסית. 
  • עריכת הסכם שכירות מול הדיירים.
  • רישום הנכס במשרדי מס הכנסה באנגליה (לא כולל הגשת דוח שנתי באנגליה).
  • החלפת הדיירים.
  • פינוי הדיירים בעת הצורך. 
  • פיקוח כיצד השוכרים שומרים על נכס.
  • טיפול בנושא תחזוקה שוטפת. 
  • עדכון חודשי על ההכנסה מדמי שכירות.
  • גביית דמי השכירות החודשיים והעברתם לבעלי הנכס.
  • לדאוג שהנכס יוחזר בדיוק כפי שנמסר - בחוזה לטווח ארוך.
  • טיפול שוטף בנכס על מנת לשמור על רמת תחזוקה גבוהה.  
  • מכירת הנכס בעתיד. 

עלות דמי הניהול החודשיים לרוב 8% מההכנסה החודשית ברוטו.
דמי ניהול משתנים מחברה לחברה. 


(מומלץ לקרוא בהרחבה מאמר בבלוג האתר בנושא)
כן. בדומה לתהליך רישום בארץ.

הערת אזהרה (A Note Of The Buyers) תירשם לטובת הרוכש מיד לאחר שנחתם חוזה המחייב את שני הצדדים לעסקה ולאחר שהועברה מקדמה שסוכמה בין הצדדים. במסגרת החלפת החוזים (Contract Exchange) שיבצע עורך הדין שמייצג את המשקיע על ידי ייפויי כוח בחתימת הרוכש .חוזה זה מחייב את הצדדים לכל דבר ועניין.

לאחר העברת כל הכספים בתום תהליך הרכישה ולאחר השלמת העסקה הנכס יירשם בבעלותו המלאה על שמו של הרוכש.
הנכס יירשם בשטר קניין על שם הרוכש ב-HM Land Registry U.K  לרישום בטאבו בישראל בלשכת הרישום המקרקעין באנגליה.
לרוב תהליך העברת הבעלות עד לסיומה אורכת 12-16 שבועות.
זמן זה עשוי להתארך בגלל וירוס קורונה.

עותק של שטר הקניין יישלח לרוכש באמצעות עורך הדין.

כמו כן, ניתן להוציא העתק של הנסח ממנהל מקרקעין האנגלי כמו בישראל באופן עצמאי.

בהחלט.
לאחר שהנכס נרשם על שמו בבעלותו של המשקיע ניתן למכור את הנכס בכל זמן שירצה המשקיע בשוק החופשי.

חברת הניהול תפרסם את הנכס באנגליה על מנת למצוא רוכש מתאים.
באמצעות עורך דין , יפתח חשבון נאמנות על שם המוכר שאליו יופקדו הכספים ממכירת הנכס באנגליה. לאחר השלמת העסקה יועברו הכספים מחשבון הנאמנות לחשבון המשקיע בארץ בניכוי הוצאות עסקה כגון: תיווך עו"ד וכולי.





שניהם סוגים של בעלות:

Freehold - הבעלות על הנכס ועל הקרקע שעליה עומד הנכס. סוג זה של בעלות לרוב חל על בתי צמודי קרקע.

Leasehold - בעלות בחכירה כאשר קיים הסכם משפטי בין הרוכש הדירה לבין ה-Freeholder המחזיק בקרקע, הסכם שנקרא גם Lease Agreemnet.
הסכם חכירה זה המגדיר את תחומי האחריות אחד כלפי השני של כל אחד מהצדדים. סוג זה של בעלות לרוב חל על דירות ופחות על בתי קרקע. ישנם מעל 4 מליון דירות עם בעלות זו.
הסכמי חכירה בדר"כ לתקופות של 99, 150, 250 שנים.
חשוב שבהסכם חכירה יוותרו לחכירה לא פחות מ-60 שנה לסיומה.
כיום ממשלת אנגליה מתכננת הסדרה חוקית של נכסים הרשומים ב- Leasehold כך שהסכמי החכירה יתחדשו מאליהם. 

(מומלץ לקרוא בבלוג בנושא)
מס מדורג ידוע בכינויו מס בולים (סוג של מס רכישה).

טבלה מסכמת עבור משקיעים ותושבי חוץ יחיד או חברה
סכום רכישה (בפאונדים)
שיעור מס בולים 
0 -125,0002% או 5%*
125,001- 250,0007%
250,001 - 925,00010%

מ - 1 באפריל 2021 שיעור מס בולים (Stamp Duty) בגין רכישת נכס למגורים (להשקעה) על ידי אדם אינו תושב בריטניה תושב חוץ Non UK Resident (כגון משקיע זר) - יהיה 2% ממחיר הרכישה. 

*אם בבעלותו של הרוכש נכס נוסף באנגליה או בישראל שיעור המס יהיה 5% מסכום הרכישה. 

התשלום המס חל על כל עסקת רכישה שמבצע משקיע זר גם אם הוא לא מתכוון לגור בנכס.
תשלום המס חל על נכסים בסכום מעל 40,000 פאונד.

המס חל על רכישת נכסים למגורים בבעלות מסוג Leasehold ו- Freehold.

המס חל גם על רכישה באמצעות חברות שנשלטות על ידי משקיעים שאינם תושבי בריטניה. 

לבדיקת תשלום המס הכניסו לקישור הבא מתוך אתר ממשלתי באנגליה GOV.UK
Calculate Stamp Duty Land Tax (SDLT)


רשות המסים באנגליה נקראת  The Tax Authority Of The U.K Government  (HMRC).
בעיקרון באנגליה קיים פטור מלא מתשלום מס מדמי שכירות עד להכנסה בגובה 12,500 ליש"ט בשנה לאדם.
(כל שנה סכום הפטור מתעדכן).

הכנסה משכירות מעל לסכום הנ"ל
תחויב בשיעור מס מדורג.
להלן גובה שיעור המס המדורג לפי ההכנסה השנתית מדמי שכירות:

הכנסה בליש"ט
שיעור המס 
סוג הכנסה 
0 - 12,5000%דמי שכירות 
12,501 - 50,00020%דמי שכירות 
50,001 - 150,00040% דמי שכירות 
150,001 - ומעלה 45%דמי שכירות 


כאמור באנגליה יש פטור מתשלום מס על הכנסה מדמי משכירות בגובה של 12,500 ליש"ט בשנה לאדם.

חברת הניהול משתמשת בשירותי חברה מקומית הנקראת Tax Call שתדאג להגיש פטור מתשלום מס על ההכנסה באנגליה.
לפי בקשת המשקיע אחת לשנה חברת הניהול תגיש בשמו של המשקיע דו"ח שנתי Seif Assessment HMRC. עלות הדוח 200 פאונד והיא אינה נכללת בדמי הניהול השנתיים.  

חברת הניהול תוכל להעביר לחשבון המשקיע את דמי השכירות ללא ניכויים למסים באנגליה.

המידע המוצג כללי ואינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ עם רו"ח/עו"ד המוסמך לכך.
כן.
לפני הכל, חשוב להבין שהמיסוי הוא פרסונלי, על המשקיע לדווח על לרשויות המס בישראל על ההכנסה מדמי שכירות בחו"ל ולרוב קיימת חבות מס בישראל. 
להלן נסקור את שני המסלולים האפשריים ביחס להכנסות שכירות מאנגליה:

מסלול ראשון: לפי שיעור מס שולי בשיעור 31% 
הכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל (לפי מדרגות המס של המשקיע), כמו הכנסה מנכס נדל"ן מסחרי בארץ וההוצאות  הקשורות לנכס ותפעולו יקוזזו מהכנסות השכירות ועל הרווח שנותר, לאחר קיזוז הוצאות, ישלם המשקיע מס לפי שיעור המס השולי מינימום 31%. 
במסגרת מסלול זה יהא זכאי המשקיע לזיכוי מס חו"ל (אם שולם בחו"ל) כנגד חבות המס שלו בישראל.

מסלול שני:  15% 
יחיד המקבל הכנסות שכירות מנדל"ן בחו"ל, שאינן הכנסות מעסק, יכול לחלופין לבחור במסלול השני לפיו ישלם מס בשיעור 15% על ההכנסות ברוטו בניכוי פחת - (לרוב בגובה  0%-3%), ללא אפשרות קיזוז הוצאות וללא זיכוי על המס הזר ששולם בחו"ל (אם שולם בחו"ל). כך שבסופו דבר תשלום המס האפקטיבי יעמוד על  13%-12%.

כל שנה המשקיע יכול להחליף מסלול בהתאם במסגרת תכנון מס לגיטימי על מנת לשלם פחות מס. 

המידע המוצג אינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ עם רו"ח מוסמך לכך

(מומלץ מאוד לקרוא מאמר בבלוג האתר בנושא)
 

לא.
בנכס הראשון להשקעה נדרש להעביר את מלואו התמורה עבור הנכס כלומר 100% הון עצמי. אין צורך (וגם לא ניתן) לקבל משכנתה מבנק באנגליה עבור הנכסים המוצעים לרכישה דרכנו כיוון שהם אינם עוברים את ה- 125,000 ליש"ט. 

למיטב ידעתנו, באופן עקרוני, די קשה לבנק מסחרי רגיל לאשר למשקיע זר הלוואת משכנתה לרכישת נכס באנגליה. 

(מומלץ לקורא בבלוג האתר מאמר בנושא)
למיטב ידיעתנו, לא ניתן לקבל ישירות משכנתה מבנק בארץ לצורך רכישת נכס בחו"ל. אולם, ניתן לקבל הלוואה על בסיס משכון נכס קיים בישראל שבבעלות הרוכש.

כלומר על ידי מינוף הדירה בישראל, ניתן לפנות לבנק ולבקש הלוואת משכנתה על סמך דירה שכבר קיימת לרוכש במדינת ישראל כדי לרכוש את הנכס בחו"ל.

נטילת משכנתה תהיה דומה להלוואת משכנתה רגילה אך מוגבלת עד גובה 50% מערך הדירה הקיימת..
(לגבי תקופת ההלוואה, ריביות ומסלולים יש להתעדכן מול הבנק המלווה). 
באופן עקרוני לא ניתן לקבל משכנתה רגילה על נכס להשקעה באנגליה כמשקיע זר. 
אולם ניתן לקבל הלוואת בלון בריביות גבוהות יחסית.

ניתן לקבל הלוואה של עד 75% משווי הנכס ובתנאי שהוא שווה מעל ל- 134,000 ליש"ט. יש לעמוד בהוכחת הכנסה בתנאים די נוקשין 

דרך נוספת היא לבנות תיק פרוטפוליו הבנוי מכמה נכסים מניבים עם תזרים מזומנים חיובי כדי לקבל מימון מבנק באנגליה.

בכל אופן, הלוואות הניתנות למשקעים זרים ברכישת נכסים BTL (נכסים להשקעה), הן הלוואות בלון לתקופה מוגבלת עם ריביות גבוהות הנעות בין 4.5%  ל - 5%.
רכישת נכס ראשון ושני לרוב יהיו במזומן. 

(מומלץ לקורא בבלוג האתר מאמר בנושא)

תשואה מצרפית מגלמת בתוכה גם עליית ערך עתידית הצפויה מהנכס לאחר תקופת זמן מסוימת (לרוב מספר שנים), בנוסף לתשואה המתקבלת חודש בחודשו מהשכרת הנכס.

*עתידית - על פי תחזיות.

דוגמה להמחשה:

01.01.2021 - נכס להשקעה נרכש ב- 350,000 ש"ח

צפי לעליית ערך: ב-5 שנים של 20%.

בעתיד בשנת: 2026 שווי הנכס - 420,000 ש"ח - מגלם 20% עלייה.

בנוסף, במשך 5 שנים ישנה הכנסה חודשית משכירות: 2,300 ש"ח בכל חודש בחודשו (שמגלמת 8% תשואה שנתיים).

ב-5 שנים הכנסה משכירות מסתכמת ב- 140,000 ש"ח

נחבר את השכירויות שהתקבלו יחד עם עליית ערך הצפויה:
140,000+70,000 = 210,000 ש"ח

החישוב תשואה המצרפית לכל התקופה: 210,000/350,000 = 60%

כלומר בעתיד ב-5 שנים תשואה השנתית הממוצעת המצרפית הצפויה היא: 12%
חשוב להבין : 8% תשואה שנקבל כל חודש בחודשו.
4% היא עליית ערך שאותה נקבל רק אם נממש (נמכור) את הנכס. כלומר העלייה היא על "הנייר" עד שתמומש.

 השקעות נדל"ן יש לחפש את באיזון המתאים בין עליית ערך לבין תשואה חודשית.


ביטוח מבנה הוא פרמיה (פוליסה) שנתית המכסה את הנכס במקרה של שריפה, שיטפונות, נזקים גדולים ואחריות ציבורית.
חיוני לבטח את המבנה/בניין.
כמו כן, יש לוודא שחברת הביטוח מכסה (מבטחת) נכסים שנמצאים בבעלותם של משקיעים זרים.
העלות נכללת בחבילת הניהול חישוב התשואה נעשה לאחר הוספת עלות הביטוח.
בהחלט!
חברת Yakel היא חברת אנגלית רשומה הפועלת בשוק הנדל"ן באנגליה בתחום היזמות וניהול נכסים מזה 20 שנה.
את מאגר הנכסים המניבים היא מנהלת עבור המשקיעים באמצעות חברת בת שבבעלותה.
החברה בעלת Track Record מרשים בתחומה. 

אנו עובדים עם בשיתוף פעולה הדוק עם חברת Yakel באיתור נכסים מניבים להשקעה ומנגישים אותם למשקיעים שבוחרים להשקיע דרכנו. 


בהחלט!
אומנם אנו לא מתמחים במתן ייעוץ לקבלת אשראי. 
אבל נשמח להפנות אתכם לקבלת ייעוץ פיננסי פרטי על מנת לקבל ייעוץ בעניין גיוס אשראי לצורך רכישת נכס בחו"ל להשקעה.