ברכישת נכס באנגליה, שני מסמכים החשובים ביותר שעורך עורך הדין של הרוכשים מכין עבור הרכישה, הם חוזה הרכישה ודו"ח שנקרא Report On Title / Report To Client .
מה הדו"ח אומר עבור הרוכש?
הדו"ח הוא מסמך אותו מכין עורך הדין של הרוכש עבור הרוכש לאחר שעורך הדין ביצע את כל הבירורים והבדיקות על הנכס. הדו"ח נמסר לידי הרוכש לפני חתימה על חוזה רכישת נכס להשקעה. הדו"ח מהווה כלי עזר בידי הרוכש לוודא שהוא אכן עושה עסקה נכונה מבחינה משפטית.
כאשר הרוכש מקבל את הדו"ח, עליו לקרוא אותו בעיון רב ולדון בכל היבט שהוא אינו מבין בו עם עו"ד המייצג אותו בעסקת הרכישה.
במאמר הבא מובא תקציר של מידע שהדו"ח מכיל בתוכו, ומדוע מידע זה חשוב עבור המשקיע.
הדו"ח יציין את כתובתו המלאה של הנכס. יש לבדוק את זה בעיון רב. טעויות סופר קורות לכן יש לוודא שהרוכש קורא את הדו"ח נכון. לדו"ח תצורף בדרך כלל גם תכנית, המציגה את הקרקע או את הנכס המוצע לרכישה שיסומן בצבע באדום. הדו"ח יאשר אם הנכס רשום או לא רשום בלשכת הרישום באנגליה בטאבו .
למשקיע לא ישנה באיזה קרקע מדובר אבל אם קרקע או נכס לא רשומים, עורך הדין מטעמו של הרוכש יצטרך לעבוד הרבה יותר קשה על הניירת כדי לבדוק יותר לעומק על הנכס, כך שהדו"ח צפוי להיות ארוך יותר.
למרות שעורך הדין מטעם הרוכש עושה כמיטב יכולתו לבחון את מקוריותם של המסמכים שהוא בודק, יהיה עליו להניח שכל המסמכים המקוריים והעותקים הקשורים בנכס שנמסרו אליו אכן בתוקף על ידי הצדדים וכי כל המסמכים חוקיים שאושרו על ידי כל אחד מהצדדים. אם יתגלה מסמך שסותר מסמך אחר על עורך הדין להודיע על כך מיד לרוכש.
הדו"ח נערך עבור הרוכש והוא לשימושו של הרוכש בלבד, אם כי יכול להיות שהוא יועבר ליועץ משכנתאות או לבנק למשל לצורך קבלת מימון לרכישת הנכס. עורך הדין של הרוכש עשוי להעביר דוח זה גם לגורמים רלוונטיים נוספים, כגון המודד/שמאי לפי דרישה. לכן, אם הרוכש ישלם עבור דו"ח, ולאחר מכן החליט לא להמשיך ברכישה מכל סיבה שהיא, לא יוכל להעביר או למכור את הדו"ח לרוכש הבא המעניין לרכוש את הנכס.
הדו"ח יאשר כי עורך הדין של הרוכשים אכן בדק את המסמכים והניירת שנמסרו לו על ידי עורך הדין של המוכרים הקשורים בנכס המוצע לרכישה, כאשר התשובות שקיבל לפניות ולבדיקות שנעשו על ידו יפורסמו בדו"ח בליווי הסבר. אם על בדיקה מסוימת מצוין "לא נעשה" כנגד כל אחת מהבירורים או הבדיקות שאמור היה עורך הדין לבדוק, זה אומר שעורך הדין ראה לנכון לא לבצע את הבדיקות או הבירורים הללו בנסיבות הרכישה ובהתחשב באופיו של הנכס.
זה עשוי לכלול: פרטים אישיים שמות כל הצדדים לכל חוזה שכירות , ופרטי בעל בית ו/או שוכר משנה במידת הצורך. פרטים למי יש זכות להיות בנכס בעת ביצוע המכירה.
תנאי השכירות, פירוט חוזה השכירות או הרישיון הפעלה של הנכס למשל בנכס מסוג HMO, כמה זמן הוא נמשך ומהם תנאי החידוש (אם יש) וכמה שכר דירה הם משלמים כולל כל מתן בדיקת שכר דירה וחובות, דמי וועד, סיום הסכם שכירות , לכמה זמן יימשך חוזה השכירות או הרישיון להשכיר, והאם לשוכר יש זכות להישאר בנכס לאחר מכן.
ערבים אם יש ערב ואם כן מה הם תנאי הערבות. תיאור קצר של הזכויות המוענקות, כגון זכויות שיש לדיירים, האם יש להם שימוש נוסף ואם כן מהו, ומי ישלם עבורן. הדו"ח יאשר את השימוש הנוכחי בנכס (למשל שימוש למגורים או מסחר). העובדה שרוכשים בית מגורים , לא אומר שהוא משמש כבית מגורים יכול להיות שנעשה בו שימוש אחר.
מה לא יופיע בדו"ח?
למרות שהדו"ח נרחב , ישנם מספר נושאים שעורך הדין לא ייתן עליו את דעתו, לדוגמה, עורך הדין לא יבדוק את הנכס בעצמו או יעריך מהו שווי בשוק, והמידע עליו יתבסס הדו"ח יהיה על פי מסמכים שנמסרו לו מעורך הדין של המוכר, לא המוכר באופן אישי.
על אף שעורך הדין של הקונים יספק מידע רב על הנכס בדו"ח, הוא ימנע מלתת חוות דעת על הצד הפיננסי, כגון שוויו של הנכס או שווי דמי השכירות של הנכס., כמו כן, הדו"ח לא יעסוק בנושאים כמו ביטוח, פוליסות ביטוח שכבר קיימת או באיזה ביטוח כדאי להשתמש.
