ספויילר! פיקדון בבנק אינה השקעה!
עד לא מזמן לא הייתה שאלה אם להשקיע בנדל"ן מניב או להפקיד כסף בפיקדון בנקאי כיוון שהריבית על הפיקדונות בנקאיים הייתה ממש אפסית ולכן לא כדאית. מהצד השני, המשמעות של ריבית נמוכה היא "כסף זול" ולכן עד לא מזמן הרבה משקיעים החליטו ליטול הלוואת ולהשקיע בנדל"ן מניב בארץ וחו"ל.
כיום בעקבות עליות הריבית, סביבת הריבית הפכה לגבוהה, וללוות כסף הפך להיות "יקר" יותר. המצב החדש הותיר המון משקיעים נזילים עם סכומי כסף לא קטנים, הנעים בין 300K - 500K ₪, שמשוכנעים שזה לא הזמן להשקיע בנדל"ן בישראל ובוחנים הזדמנויות השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל באזורים נבחרים.
בעקבות העלאת הריבית , שהוא "כלי" של הבנקים המרכזיים בעולם להילחם באינפלציה עקב עליות מחירים רוחביות, יש משקיעים שבחרו להפקיד את כספם בבנק בפיקדון סגור. מנתוני בנק ישראל עולה כי משקיעים אלה סוגרים את כספם לתקופה הנעה בין 6-24 חודשים כאשר הריבית השנתית הממוצעת על הפיקדון הוא 3.6%.
לעומתם יש לא מעט משקיעים שחושבים אחרת ובוחרים להשקיע את כספם דווקא עכשיו באפיק נדל"ן איכותי ומניב בחו"ל, מדוע? כיוון שיש תמיד אלטרנטיבות טובות יותר המייצרות הזדמנויות השקעה מניבות יותר.
מחירי הרכישה בחו"ל ביעדים נבחרים למשל בצפון מערב אנגליה בעיר ליברפול וסביבותיה, קיימים נכסים מניבים למגורים במחירים נמוכים משמעותית מישראל המניבים תשואה פי 2.5 - 3 ממה שניתן לקבל בישראל. התשואות שנתיות שמרניות ונעות בטווח 8%-7%. יחד עם זאת, חשוב לבחון היטב כל עסקה על כל היבטיה ורק אח"כ להשקיע (משימה לא פשוטה בגלל מגוון רב של השקעות מסביב לעולם).
חשוב להבין, תשואה אמיתית יש לחשב בניכוי אינפלציה שנתית של אותה השנה. מדוע? כיוון שאינפלציה שוחקת את ערך הכסף ופוגעת בכוח הקניה. לכן ברוב המקרים, במיוחד כיום בזמני אינפלציה גואה, בפועל התשואה השנתית הראלית (האמיתית הנמדדת באמצעות כוח הקנייה) תהיה נמוכה משמעותית ואפילו שלילית ממה שהובטח נומינאלית בפיקדון.
כלכלני הבנקים יודעים את כיווני האינפלציה העולמית ולכן הבנקים מוכנים לשלם לבעלי הפיקדונות ריבית מסוימת, אבל ריבית זו מכסה רק על חלק מהישחקות הכסף אם בכלל, לכן דה פאקטו מי "שמשקיע" בפיקדונות בנקאיים מפסיד את ערכם של הכספים שהופקדו הבא לידי ביטוי בהקטנת כוח הקנייה של הכספים שהופקדו.
דוגמא להמחשה: נתון - אינפלציה שנתית: 5%, נתון - פיקדון נושא ריבית קבועה 3.5% נומינאלית. ראלית הכסף נשחק בערכו ב-1.5% באותה שנה, למרות שנומינאלית התשואה חיובית. "ההשקעה" בפועל עשתה תשואה שלילית הבא לידי ביטוי בהקטנת כוח הקנייה. .
על פיקדונות שאינם צמודי מדד תשלום המס בפיקדון בנקאי הוא נומינלי ללא קיזוזים והוא עומד על 15%. חשוב גם לציין שקיזוז מס רווחי הון לא קיימים לרוב בפיקדונות בנקאיים. בתקופות אינפלציה בעלי פיקדונות בבנק עלולים לשלם מס למרות שבפועל ערך הכסף נשחק והם הפסידו על כספם.
על פיקדונות צמודי מדד משלמים מס בגובה 25% על הרווח, בחישוב ראלי, כלומר מקזזים מהרווח את ההשפעה של עליית המדד ומשלמים רק על הרווח שנוצר מהריבית עצמה.
נקודה חשובה נוספת, פיקדון בנקאי אינו נזיל כל יום, ואם כן אז הריבית עליו תהיה נמוכה.
שלא תטעו, בהפקדה לפיקדון בנקאי מלווים לבנק כספים ועוזרים לבנק להתעשר, שכן את הכספים המופקדים הוא מלווה לאחרים בריביות הרבה יותר גבוהות מהריביות שהבנק משלם על הכספים בפיקדון
בהשקעה בנדל"ן במיוחד בתקופות אינפלציה גואה, יש גידור של הסיכון. מדוע? מכיוון שניתן לשנות את דמי השכירות ולהרים את התשואות המתקבלות בהתאם למדד (לאינפלציה) שקיימת באותה שנה.
השקעה בנדל"ן מניב למגורים מסווגת כהשקעה קלאסית לטווח הבינוני ארוך כאשר המשקיע רוכש נכס ממשי מניב תשואה שנתית קבועה.
כמו כן, יש סיכוי טוב שערכו של הנכס יעלה בעתיד כתוצאה מביקוש קשיח למגורים.
| השקעה בנדל"ן מניב למגורים | פיקדון בנקאי | |
| אינפלציה | כמעט ולא משפיע. על ידי שינוי בדמי השכירות ניתן לגדר את סיכון ההשקעה ולנטל את מרבית שינויים כתוצאה מהאינפלציה על ידי הצמדת השכירות למדד. | שמירה חלקית אם בכלל על ערך הכספים שהופקדו בפיקדון / אפשרות לתשואה ריאלית שלילית. כוח הקנייה נשחק. |
| נזילות | נזיל אחרי מכירה השקעה לרוב לטווח 7-15 שנים. | סגור לתקופה יחסית קצרה, 6-24 חודשים, (ואח"כ מה?) |
| עלויות ניהול | יש דמי ניהול השקעה שוטפת. עדיין תשואות נאות נעות בטווח 7%-8% | לרוב אין עמלות (יש לבדוק מול הבנק) |
| מיסוי | מסלול א': 15% בניכוי הוצאות פחת על הכנסות משכירות. מסלול ב': מס שולי | לא צמוד למדד -15% נומינלי משלמים תמיד בתום כל שנה. צמוד למדד- 25% על הרווח בחישוב ראלי. |
| תשואה | תשואה שנתית ממוצעת: 7%-8% תשואה קבועה (בגלל הביקוש הקשיח למגורים), נכס ממשי בנדל"ן שכל הזמן מייצר הכנסה. | תשואה שנתית ממוצעת: 3.6% בפועל תשואה ראלית שלילית בגלל הישחקות ערך הכסף (ראה הסבר למעלה) |
| עליית ערך ופוטנציאל השבחה | סיכוי טוב לעליית ערך בעתיד. אפשרות למשכן ולמנף ולרכוש נכס נוסף. | אין עליית ערך |
| מסקנה | השקעה קלאסית | לא מוגדר השקעה |
