07 May
07May

אי אפשר לאבד נכס נדל"ן, אי אפשר "לגנוב" אותו ואי אפשר להזיז אותו ממקומו. נדל"ן הוא פחות או יותר ההשקעה הבטוחה ביותר בעולם" כך טען ד.רוזוובלט, נשיא ארה"ב לשעבר. אם תשאלו משקעי נדל"ן הוא אכן צדק ותמיד יוסיפו הערה קטנה צריך לדעת להשקיע בנדל"ן אולם אם תשאלו את דעתם של אלו שהשקיעו בנכסים המבטיחים תשואה התשובה שלהם תהיה אחרת לגמרי. השקעה בנדל"ן היא אכן השקעה בטוחה אך תוצאת התשואה ממנה אף פעם לא בטוחה ואת זה אף אחד לא טרח לומר להם.

 תשואה מובטחת

 "תשואה מובטחת" הפכו לצמד מילים שאמור היה להשרות תחושה של "שקט נפשי" עבור משקיעים שקיבלו החלטה אמיצה להשקיע בנדל"ן מניב. אולם מומחי נדל"ן חושבים אחרת, והראיה ישנן פרשיות שבהן משקיעים מלינים על כך שרכשו השקעה עם התשואה "הובטחה בחוזה" ונותרו עם תסכול ונכס מעבר לים שלא רק שלא מניב הכנסה אלא גם שלא ניתן למכור אותו.

 "הבטחת תשואה" פעמים רבות היא עסקת הלוואה "שהתחפשה" להשקעה נדל"ן או עסקה שבה המשקיע "משלם לעצמו" את התשואה שהובטחה לו מבלי הוא מודע לכך. עבור המשקיע אילו עסקות רעות במקרה הטוב או אשליה של השקעה בנדל"ן במקרה הגרוע. 

לאחרונה יש גל של משקיעים שבחרו להשקיע בנכסים מניבים בחו"ל עם "הבטחת תשואה" ונתקעו עם נכס לא מניב (ולא שווה את המחיר ששולם עבורו). 

מה משמעות שיעור התשואה?

 חשוב לזכור שהתשואה שמושלמת על ההשקעה מגלמת את רמת הסיכון בהשקעה. בדיוק כפי שנקבעת תשואה שתשולם על אג"ח ממשלתית. כמו בנדל"ן להשקעה גם באג"ח ממשלתי שהוא מוגדר "ללא סיכון" אין כזה דבר "ריבית מובטחת" כיוון שלא ניתן להבטיח אותה כי היא תלויה בהמון מדדים שלא ניתן לצפות אותם. 


נורות אדומות כשהתשואה "מובטחת החוזה" 

כמשקיע חשוב לדעת לשאול את השאלות הנכונות כדי לקבל תשובות ענייניות שיאפשרו למשקיע לבחון את ההשקעה באופן מושכל.

 השאלה הראשונה שמיד צריכה לעלות כשהתשואה מובטחת בחוזה היא, אם העסקה טובה מדוע בכלל צריך להבטיח תשואה.

 שאלה שנייה מי משלם את "התשואה המובטחת" ולמה, 

שאלה שלישית האם בזה "שמבטיחים תשואה" בחוזה מתקיימת עסקה השקעה בנדל"ן או שמה מסתתרת תחת מעטה שיווקי עסקה אחרת לגמרי "שמתחפשת" לעסקת נדל"ן.

שאלה רביעית האם ניתן היה לקבל את אותה תשואה בתנאי שוק חופשי ללא תלות במי שמבטיח. 

שאלה אחרונה החשובה מכולן, האם לאחר בחינת כל השאלות עדיין ההשקעה מתאימה לרמת הסיכון שמוכן המשקיע לקחת על עצמו. כלומר במידה שהשקעה לא תצלח כפי שהמשקיע צופה האם הוא יוכל להתמודד עם זה.


השקעה בדיור מוגן/בתי אבות (Study Case)

נבחן את סוג השקעה בו מוצעות למשקיע רכישת יחידות דיור מוגן עם הבטחת תשואה בשיעור 10% ל-10 שנים. בנוסף בסוף תקופה של 10 שנים, היזם רוכש מהמשקיעים את היחידה בחזרה (מעין סוג של "החזר הקרן" מונח מעולם ההלוואות). היזמים רוכשים במחיר הזדמנותי נמוך מבני מסחר נטושים, האנגרים (מחסנים ענקיים), מבני בית אבות חדשים לפעמים גם מלונות קטנים ונטושים שלא עבדו או שכשלו. 

יזמים משפצים אותם ומסבים אותם לדירות מגורים או למבנה המכיל יחידות דיור לפנסיונרים מבוגרים. היזם רכש ושיפץ את אותם מבנים, הפך אותם לחדרים בבתי אבות לפנסיונרים באמצעות סכומי כסף שהועברו אליו על ידי המשקיעים. המשקיעים שוכנעו על ידי מכונת שיווק משומנת שהם רוכשים השקעה בנדל"ן עם "תשואה מובטחת" בחוזה ל- 10 שנים. Win Win גם למשקיעים וגם ליזם, לכאורה השקעה פנטסטית בנדל"ן מניב.  

האומנם ננתח את ההשקעה לעומק - כל אחד יודע באזור שבו הוא מתגורר שיש פער בין מחיר מ"ר למגורים לבין מחיר למ"ר למסחר. בזכות הכספים שהמשקיעים שילמו ליזם עבור הרכישה של אותה יחידת דיור מוגן, היזם יכול להתחייב להם על תשואה של 10% על סכום ההשקעה. מאחר שרוכשים שילמו מחיר גבוה יחסית על היחידה (בגודל 15 מ"ר), היזם יכול היה לממן את רכישת המבנה ושיפוצו וגם לשלם למשקיעים את תשואה "שהובטחה" להם עבור השקעתם. (שווי הוגן לעומת שווי שוק) היזם קיבל סוג של עסק הוא משלם לרוכשים ריבית על הלוואה שהוא קיבל מהם. היזם משלם לרוכשים באמצעות הכסף שקיבל מהם, או במילים אחרות, הרוכשים משלמים לעצמם את הריבית מהכספים שהם השקיעו ברכישת היחידות, סוג של הונאת פונזי (כאמור בגלל פער בין מחיר מ"ר מסחר למ"ר מגורים).המשקיעים כלל לא מודעים לכך שחתמו על העסקה שבה הם משלמים לעצמם את התשואה. 

חשוב להבין את מבנה ההשקעה שנעשתה. זו עסקת הלוואה בין המשקיעים לבין היזם. אין כאן עסקת נדל"ן בצורתה הבסיסית במובן הקלאסי, למרות שנרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכשים על היחידות. הרוכשים נתנו הלוואה ליזם, הוא בתמורה להלוואה מתחייב בחוזה לשלם להם ריבית של 10% למשך 10 שנים וכבטוחה להלוואה נרשמת הערת אזהרה לטובתם על היחידה בטאבו. כדי לטשטש את יכולת המשקיעים לקבל החלטה מושכלת בדרך כלל ישנו סיפור כיסוי, למשל שתחום הדיור מוגן לפנסיונרים הוא אחד השווקים המתפתחים באנגליה ויוכנסו כל מיני נתונים סטטיסטיים על עליית ערך שווי היחידה בעתיד, כך "שבטוח" שהיזם ירכוש מהם את היחידה בחזרה בעוד 10 שנים. כל זה כדי לזרז את המשקיעים לחתום על עסקה מהירה בסגנון "תקנו היום כי מחר יגמר". זו סוג של עסקת הלוואה "שהתחפשה" להשקעה בנדל"ן.

בגלל שימוש במושגים ובעלי תפקידים מעולם השקעות בנדל"ן, כגון: יחידת דיור, יזם, רישום בטאבו, עו"ד, חוזה רכישה, תשואה שנתית וכולי. המשקיעים לתומם חשבו שהם רוכשים השקעה בנדל"ן. אם הרוכשים היו טורחים לבדוק לעומק את האיתנות הכלכלית של היזם ואת מבנה העסקה המוצעת, היו נדלקות נורות אזהרה אדומות בלי סוף. אם יזם יכול לקבל הלוואה מבנק באנגליה בריבית שוק (מקובלת ליזמים) בשיעור 3%-4%, למה שהיזם לא יממן בעצמו את הפרויקט על ידי לקיחת ההלוואה מהבנק בריבית נמוכה בהרבה יותר ממה שהציע למשקיעים, הוא יחסוך המון כסף, למה בכלל היזם צריך "שותפים". אם הבנק לא מלווה ליזם (לא מעוניין להיות שותף בעסקה אתו) בסבירות גבוהה יש לו סיבה טובה, כיוון שרוב הפרויקטים הם במימון בנקאי. 

מה המשקיעים לא ראו שהבנק ראה ומעדיף שלא להלוות ליזם. צריך להבין לעומק מה מסתתר מאחורי הבטחת תשואה, אף יזם לא מתנדב לחלק ריביות בשיעור 10% לתקופה של 10 שנים! 

אם אחרי בדיקה מעמיקה של העסקה לא מוצאים סיבה מספיק טובה להשקיע ככל הנראה - אין סיבה כזו. 

נקודה נוספת ולא פחות חשובה, חשוב להבין מה שם בארץ המוצא חושבים על סוג הזה שלא ההשקעה, מה הם טוענים שם, איך הם מתייחסים להשקעה מסוג זה. שיחות עם אנשי מקצוע בארץ המוצא יתנו אינדיקציה נוספת וחשובה לגבי איכות ההשקעה.

מה קורה אם היזם או כל מי שהתחייב לתשואה, פושט רגל או לא עומד בהתחייבות שלו כלפי המשקיעים ומספיק לשלם את הריבית שהובטחה 

היזם כאמור מנהל סוג של עסק- הוא אמור לשלם למשקיעים ריבית בגובה 10% על השקעתם. כל עוד היזם עומד בהתחייבותו כלפי המשקיעים ומשלם להם הכל נהדר. אבל שהיזם מפסיק לשלם כי העסק כשל או שהוא הוכרז פושט רגל, המשקיעים נפגעים מיד מהפסקת ההכנסה. לעומתם היזם לא מפסיד דבר, הוא את הרווח שלו כבר עשה בהתחלה כשהמשקיעים העבירו לו כספים תמורת היחידה שרכשו. במילים אחרות היזם ברווח למרות המשקיעים כבר עברו להפסד. המשקיעים בעצם עשו עסקת הלוואה גרועה כיוון שחוזה "השכירות המובטחת" לא מול שוכר רגיל שהאם הוא לא משלם מפנים אותו , אלא מול היזם שהם תלויים בו ובהצלחה הניהולית שלו מול גורם השוכרים. הכל מסתמך על יכולת השרידות של היזם או מי שהתחייב לשלם את הריבית למשקיעים.

 אם חושבים לעומק, מבינים "שהבטחת תשואה" בבתי דיור אבות  היא יצירת שני חוזים נפרדים-חוזה ראשון הוא חוזה מכר של רכישת היחידה (ההשקעה),והחוזה השני הוא חוזה ההבטחה על התשואה. חוזה ההבטחה הוא סוג של נספח לחוזה הרכישה בנפרד, בין המשקיע לבין נותן ההבטחה. שאגב נותן ההבטחה - לא חייב להיות חוכר היחידה היזם או המשווק, אלא כל צד שלישי כלשהו שמבטיח לאתר שוכרים להשכיר ולעביר למשקיע את התשואה. 

אפשר להציג את העסקה גם כך, המשקיע נתן ליזם (למוכר) הלוואה, הביטחונות שנותן היזם בתמורה, הם חוזה שכירות שבו היזם מבטיח למשקיע שישלם לו ריבית ומגבה את זה ברישום הערת אזהרה על היחידה בטאבו. היזם מנהל סוג של עסק לכל דבר הוא אמור להשכיר את המבנה לדיור מוגן, הם אמורים לשלם לו שכירות שתעבור למשקיעים למשך 10 שנים בצורת תשלומי ריבית בשיעור 10%. זו תלות מוחלטת בעסק שהיזם מנהל מול הנהלת בית האבות שמשכירה ממנו את המבנה. אף אחד לא יודע מה יקרה בעוד שנה איך אפשר להתחייב ל-10 שנים?! אם העסק כושל למשל הנהלת בית האבות פושטת רגל או מפסיקה לשלם מכל סיבה אזי גם ההשקעה כושלת אתה יחד. זו עסקת הלוואה "שהתחפשה" להשקעה בנדל"ן בטח שלא עסקה קלאסית סולידית ופשוטה.

 מה לבדוק? 

לכן כשבוחנים השקעה "המבטיחה תשואה", יש לבחון שתי השקעות שונות לחלוטין, השקעה אחת היא השקעה ישירה בנכס, והשקעה שנייה היא בהלוואה שנותנים למי שמבטיח את התשואה. בבדיקת ההשקעה הראשונה, ההשקעה הישירה בנכס, יש לבדוק שהוא מוצע לרכישה לפי שווי שוק ולא לפי שווי ההוגן. 

שווי שוק מדויק יותר עבור הרוכש, מדוע? כי הוא מגלם את השווי האמתי של הנכס, במילים אחרות כמה מוכנים לשלם עבור הנכס בשוק החופשי. אם הנכס נמכר לפי שווי הוגן, ניתן לנפח את מחירו וכך להבטיח תשואה למשקיעים שבעצם משלמים לעצמם מבלי שהם שמים לב לכך. 

בבדיקה של ההשקעה השנייה, יש להתייחס אליה כאל הלוואה לכל דבר ועניין. חשוב לזהות את הלווה (מיהו? היזם, המשווק, חברת הניהול או כל מי שהתחייב לשלם את הריבית). חשוב לבדוק את יכולתו הפיננסית את יכולת ההחזר שלו, כאמור הוא זה שהתחייב לשלם ריבית. אם הוא קיבל הלוואה יש לבדוק את הביטחונות שהוא מסוגל להעמיד למקרה שהוא לא עומד בהתחייבויותיו, וכיצד ניתן לפרוע אותם. יש לבחון את מקורות ההכנסה והמימון שלו כדי לבדוק אם המודל נשען על נתונים סבירים. רצוי לבחון את הדוחות הכספיים שלו ע"י רואה חשבון במסגרת גילוי נאות, זו הלוואה לכל דבר ועניין ויש לבחון את כל הפרמטרים. 

בשום אופן אין להסתמך רק על חומרי שיווק התייחסות החוק בשוק ההון בישראל- על איסור הבטחת תשואה בהשקעה במניות (סעיף 54 לחוק ניירות ערך ההתחייבות להשאת תשואה אפילו מינימלית, הנה התחייבות אסורה והיא עומדת בניגוד לסעיף 54 לחוק לניירות ערך, התשכ"ח -1968. תכליתו של הסעיף היא להגן על אמון הציבור ולהבטיח את יעילות ותקינות המסחר בשוק ההון, כדי לאפשר למשקיעים לבצע עסקאות מושכלות על בסיס מידע רלוונטי. כידוע כאשר מבטיחים למשקיע תשואה הדבר גורם לעיוות בתהליך קבלת ההחלטות שלו המונע מהמשקיע להבין ולנתח את ההשקעה באופן מושכל על בסיס מידע רלוונטי. הבטחה לתשואה מסוימת על ההשקעה בתאריך מסוים היא הבטחה כוזבת כיוון שמדובר במדד עתידי שלא ניתן לצפותו ולכן לא ניתן להתחייב עליו. 

 ניתן להתחייב לבצע פעולות בעלות סיכון נמוך להפסד כספי, ניתן לבצע הערכות או תחזיות, אבל לא ניתן להבטיח תוצאה או להתחייב לה. הבטחה אפילו בחוזה של גורם כזה או אחר בהקשר להבטחת תשואה עלולה לגרום למשקיע להאמין למילתו של אותו גורם או להתחייבותו ותגרום לכך שהמשקיע ישקיע את כספו תוך הסתמכות עליה. אותו כנ"ל לגבי הבטחת תשואה בנדל"ן להשקעה לא ניתן להבטיח או להתחייב לתשואה כזו או אחרת. 

מדוע משקיעים בכל זאת מתפתים לרכוש נכסים עם תשואה מובטחת?

 אולי צמד המילים "הבטחת תשואה", אולי התשואות הנוצצות, אולי מבנה העסקה כפי שהיא הוצגה למשקיעים באופן אגרסיבי כפלטפורמה פיננסית שיווקית יותר מאשר כהשקעת נדל"ן קלאסית נתנה להם תחושה שיש פה הזדמנות "לכסף קל". "עיניים גדולות" הן אף פעם לא יועץ השקעות טוב. הרבה משקיעים הלכו שבי אחרי השקעות כושלות וכספם ירד לטמיון. 

בעסקאות נדל"ן קלאסיות אין קיצורי דרך, אין כזה דבר "בטוח" אין כזה דבר "מובטח". לפני שנכנסים להשקעה יש להבין אותה לעומק אם היא מתאימה לסיכון שהמשקיע מוכן לקחת. יועץ השקעות שאכיפת לו מהמשקיע ולא רק מכספו, יברר את זה אתו לפני שהוא ישקיע את כספו. חשוב שהמשקיע יקבל החלטות לא רק על פי הנקודות החיוביות אלא לראות גם את הצד השני הפחות נוצץ ולהביא לידיעתו את כל הסיכונים האפשריים בעסקה. משקיעים רבים נפלו למלכודת הזו, עד שהם הבינו שאי אפשר להבטיח תשואה זה כבר היה מאוחר. הבטחת תשואה זו טקטיקת פיתוי לגרום למשקיעים להשקיע בכל מחיר.

 משקיעים שהתפתו אחרי חלום "הבטחת התשואה" ורכשו נכסים עם הבטחת התשואה. הם התעלמו או כשלו להבין את מבנה העסקה ואת הסיכונים הכורכים בה. לצערם הם גילו באיחור רב שהם לא יוכלו לממש את ההשקעה, כיוון שאף אחד לא מוכן לרכוש מהם את הנכס ,כי הנכס לא שווה את המחיר ששולם עבורו. הם סמכו יתר על המידה על יזמים וחברות שיווק שהבטיחו תשואות פנטסטיות על הנייר. בפועל מי שהתחייב לתשואה הפסיק להעביר להם את הריבית שלה התחייב בחוזה, בכך צרתם כפולה לא רק שאין להם הכנסה, הם גם נתקעו עם נכסים שלא ניתן לממש כיוון שאף משקיע לא מעוניין לרכוש אותם. 

סוף דבר

הבטחת תשואה בנדל"ן היא עניין שיווקי. היא יוצרת למעשה שתי חוזים נפרדים- חוזה מכר וחוזה הבטחת תשואה שמתפקד כחוזה הלוואה. יש לבחון לעומק ולוודא שאכן מדובר בשתי השקעות נבונות. בעולם ההשקעות אין כזה דבר "מובטח" אם מציעים לכם "תשואה מובטחת" - תחשדו!  

אם הייתם מעורבים בעסקת נדל"ן כושלת אל תצטערו יתר על המידה קחו אחריות על ההשקעות שלכם. לא נכשלתם פשוט לא הבנתם איך לבחון השקעות נדל"ן. משקיעים בתחילת הדרך חשופים לטעויות מחוסר ניסיון. משקיעים שהבינו איפה טעו המשיכו הלאה והשקיעו בהצלחה ברכישת השקעות נדל"ן אחרות.

 בנימה אופטימית, נאחל לכולם השקעות מוצלחות!

הערות
* כתובת הדואר האלקטרוני לא תוצג באתר.